Ce qu'on appelle « frais de notaire » sont en réalité des « frais d'acquisition » dus lors d'une transaction immobilière.
Les frais de notaire immobilier sont un abus de langage puisqu'ils sont surtout composés de taxes qui reviennent à l'État et non au notaire. On les appelle frais de notaire, car on les paye au notaire qui les reverse à l'État (ils sont de l'ordre de 7,7 % du prix de vente, à la charge de l'acheteur).
Il n'y a pas de pourcentage des frais de notaire déterminé pour toute transaction. Il est variable selon le montant de votre achat : plus ce montant est bas, plus les frais sont élevés en pourcentage, inversement, plus le montant de l'acquisition est fort, plus ces frais sont proportionnellement bas.
Bon à savoir : le notaire demande, en fait, une provision sur la base d'un calcul prévisionnel. Le montant définitif des frais de notaire fait l'objet d'une facture après enregistrement de l'acte notarié au service des hypothèques (avec régularisation en sus ou en moins de cette provision).
À noter : depuis le 1er janvier 2018, les notaires ont l'obligation de transmettre les actes notariés au service de publicité foncière par voie électronique (décret n° 2017-770 du 4 mai 2017). Le champ d’application de cette obligation a été défini par un arrêté du 2 juin 2017 puis complété par un arrêté du 30 avril 2018.
Frais de notaire immobilier = 1,9 % d'honoraires et 5,8 % de taxes
Les frais de notaire sont composés de :
- Honoraires et débours du notaire : autour de 1,9 % du montant du bien.
- Pour les logements anciens : 5,8 % ou 5,09 % (selon les départements) de droits d'enregistrement ou droits de mutation.
Bon à savoir : en 2017, seuls 4 départements maintiennent le taux de droit départemental de 3,80 % pour une taxation totale de 5,09 % (Indre, Isère, Morbihan et Mayotte).
Pour les logements neufs, le client doit aussi s'acquitter de la TVA de 20 %, qu'il paye avec le prix au vendeur du logement. Dans ce cas, il n'y a pas de droits d'enregistrement, mais une taxe de publicité foncière, d'un montant moindre. Les frais de notaire se situent alors entre 2 et 3 %.
En cas de prêt garanti par une hypothèque, il faut également ajouter environ 2 % du montant emprunté.
Bon à savoir : la commission éventuelle de l'agence immobilière n'entre pas dans le montant du bien. Vous ne payerez pas de frais de notaire dessus.
Les frais de notaire immobilier sont à la charge de l'acheteur
Les frais de notaire sont par défaut à la charge de l'acheteur, sauf lorsque le prix négocié par l'acheteur est « acte en mains » ou « contrat en mains ».
Toutefois, si la vente concerne un bien hypothéqué, le notaire devra radier l'inscription de cette hypothèque. Cet acte de mainlevée sera alors à la charge du vendeur et non de l'acheteur. Il en coûtera environ 0,5 % du montant du prêt.
Les honoraires de notaire sont réglementés, pas faciles à négocier...
Les « frais de notaire » ou frais d'acquisition sont, par définition, versés au notaire et comprennent plusieurs éléments distincts :
- Les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière. Ce sont des taxes donc non négociables.
- Les débours. Ce sont les frais engagés par le notaire, et qui devront lui être remboursés (vérifiez ce que vous pouvez faire vous-même sans le déléguer au notaire : ce sera autant de moins à lui verser).
- Les honoraires et émoluments. C'est la rémunération du notaire, et elle est soumise à la TVA de 20 %. Les honoraires sont, pour la plupart, réglementés, mais négociables à la marge :
- Les honoraires dus à la « négociation » ont été libéralisés par le décret n° 2016-230 du 26 février 2016. Ils sont donc fixés par les notaires au cas au cas. Avant ce décret, le tarif officiel était de 5 % HT de la valeur du bien pour la tranche inférieure à 45 735 €, et de 2,5 % HT au-delà.
- Depuis le 1er mai 2016, les notaires peuvent accorder des remises à leurs clients. Cette possibilité est toutefois très encadrée (articles L. 444-2 alinéa 6 et R. 444-10 du Code de commerce). En effet, elle n'est possible que pour les prestations qui font l'objet d'une rémunération proportionnelle, et ne s'applique que pour les différentes tranches d'assiette supérieures à 100 000 €. De plus, la remise ne peut pas dépasser 20 % de ces tranches d'assiette. Cependant, pour certaines prestations et pour les émoluments supérieurs à 200 000 €, le taux de remise peut être librement négocié entre le professionnel et son client.
Les honoraires dus au service de conseil juridique sont également négociables. Dans le cas où deux notaires interviennent (celui de l'acheteur et celui du vendeur), ils se répartissent entre eux la rémunération et il n'y a donc pas de doublement des frais de notaire pour l'acheteur.
Réduire les frais de notaire, une astuce
Si vous achetez un bien immobilier qui comporte une cuisine ou une salle de bain équipée, des stores, ou encore si l'ancien propriétaire laisse des meubles, estimez leur montant et sortez-les du montant de l'achat du bien immobilier. Attention toutefois, il faut pouvoir justifier de la valeur de ce mobilier et rester dans la limite de 5 % du prix de vente.
À noter : est considéré comme mobilier « tout ce qui n'est pas fixé à l'immeuble ».
Exemple : vous achetez un bien de 200 000 € avec une cuisine équipée. Dans l'acte de vente, demandez au notaire d'inscrire l'achat d'un bien immobilier pour 190 000 €, et d'un bien mobilier (la cuisine par exemple) pour 10 000 €. Vous ne paierez les frais de notaire que sur les 190 000 €.
Détail du calcul des frais de notaire
Émoluments : autour de 1,9 % TTC
Les émoluments sont calculés à partir d'un barème régressif, précisément réglementé. Le prix de vente du bien immobilier est découpé en tranches. Pour chaque tranche, le notaire touche une rémunération différente. À cela, il convient d'ajouter 20 % de TVA.
Barème fixé par l'arrêté du 25 février 2022, applicable à compter du 1er mars 2022.
| Tranches | Taux d'honoraires |
|---|---|
| de 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| de 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| de 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-dessus de 60 000 € | 0,799 % |
Exemple : pour une maison achetée 150 000 €, les émoluments sont de 1 951 € TTC.
| Calcul effectué | Honoraires |
|---|---|
| 6 500 × 3,870 % | 251,55 € |
| (17 000 - 6 500) × 1,596 % | 167,58 € |
| (60 000 - 17 000) × 1,064 % | 457,52 € |
| (150 000 - 60 000) × 0,799 % | 719,10 € |
| TOTAL HT | 1 595,75 € |
| TVA À 20 % | 312,77 € |
| TOTAL TTC | 1 908,52 € |
Attention : si l'acquisition se fait à l'aide d'un prêt établi par notaire, il perçoit également des émoluments sur cet acte.
Émoluments de formalités : de 600 à 800 € TTC
Le notaire perçoit des émoluments pour certaines formalités obligatoires : extraits de cadastre, contribution de sécurité immobilière, état des hypothèques, certificat sur le taux d'amiante ou de plomb, timbres et frais d'expédition...
Frais et débours : de 200 à 400 €
Les frais avancés par le notaire pour la transaction lui sont remboursés. On parle également de « débours » ou de « déboursés ».
Ils comprennent notamment la recherche de pièces administratives, les démarches auprès du syndic de copropriété ou encore l'intervention éventuelle d'un géomètre-expert.
Droits d'enregistrement pour un logement ancien ou un terrain à bâtir (hors champ d'application de la TVA) : 5,09 % ou 5,80 % du prix de vente
Un logement est considéré comme ancien lorsqu'il s'agit soit d'une habitation construite depuis plus de 5 ans, soit d'une habitation construite il y a moins de 5 ans, mais qui a déjà été vendue au moins une fois à un particulier.
Un terrain à bâtir est soumis à ce même régime, lorsqu'il est vendu à un particulier exclusivement (et non un professionnel de l'immobilier).
Les taxes sont appelées « droits d'enregistrement » ou « droits de mutation ». Elles portent sur le prix de vente, en y ajoutant les charges augmentatives du prix de vente, telles que la taxe foncière payée par le nouvel acquéreur ou encore le montant estimé des travaux prévus dans l'habitation.
Le montant des droits d'enregistrement varie selon les départements de situation du bien (5,09 % ou 5,80 %) et se décompose de la manière suivante :
- la taxe départementale : au taux de 4,50 % (3,80 % en Indre, en Isère, dans le Morbihan et à Mayotte) ;
- la taxe communale au taux de 1,20 % ;
- un prélèvement au profit de l'État au taux de 2,37 % se calculant sur le montant de la taxe départementale.
Exemple : pour une maison achetée 150 000 € dans un département où le conseil général a voté l'augmentation des droits d'enregistrement (de 3,80 à 4,50 %), ces derniers s'élèvent à 8 710 € (au lieu de 7 635 € avant l'augmentation).
| Taxes | Taux | Montant |
|---|---|---|
| Taxe départementale | 4,50 % | 6 750,00 € |
| Taxe communale | 1,20 % | 1 800,00 € |
| Taxe au profit de l'État | 2,37 % de la taxe départementale | 160,00 € |
| Total charges | 5,80 % | 8 710,00 € |
À noter : la loi de finances pour 2014 avait prévu la possibilité pour les départements de faire passer le taux des droits de mutation de 3,80 à 4,50 %. 94 départements sur 101 avaient pris la décision de le faire au 1er mars 2014. En 2016, seuls 5 départements n'avaient pas augmenté les droits de mutation : Indre, Isère, Morbihan, Martinique et Mayotte. En 2017, seuls 4 départements maintiennent le taux de 3,80 % : Indre, Isère, Morbihan et Mayotte.
Attention : si la hausse des droits de mutation fait augmenter les frais de notaire, la rémunération du notaire quant à elle n'augmente pas.
Paiement de la contribution de sécurité immobilière : 0,1 %
Bon à savoir : la contribution de sécurité immobilière remplace depuis 2013 le salaire du conservateur des hypothèques.
Elle est due à l'État pour l'accomplissement des formalités d'enregistrement et de publicité foncière, ce qu'on appelle la formalité fusionnée. Les notaires en assurent le recouvrement qui représente 0,1 % du prix du bien, avec un minimum de 15 €.
Exemple : pour une maison achetée 150 000 €, le paiement de la contribution de sécurité immobilière s'élève à 150 €.
Frais de notaire en cas d'emprunt garanti par une hypothèque
Le crédit immobilier peut être garanti par :
- une hypothèque conventionnelle ou une hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers (ex-privilège de prêteur de deniers), établi devant notaire ;
- une caution (bancaire).
Bon à savoir : l'hypothèque légale spéciale de l'article 2402 du Code civil remplace le privilège de prêteur de deniers (PPD) à compter du 1er janvier 2022 (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021). Elle suit la même fiscalité, le même formalisme et produit les mêmes effets que le PPD, mais elle prend rang à la date de son inscription au service de la publicité foncière et non de manière rétroactive au jour de la signature de l’acte de vente comme c'était le cas pour le PPD.
L'hypothèque légale de prêteur de deniers ne peut garantir qu'un crédit destiné à l'achat d'un terrain ou d'un logement déjà construit. Il faut recourir à l'hypothèque conventionnelle dans le cadre d'un financement d'un bien neuf ou pour des travaux de construction.
Dans le cas d'une garantie par hypothèque, vous payerez des frais de notaire proportionnels au montant du prêt garanti. La garantie vous coûtera :
- entre 1 et 2 % du montant du crédit pour une hypothèque conventionnelle ;
- entre 0,5 et 1 % du montant du crédit pour une hypothèque légale.
Bon à savoir : l'hypothèque légale de prêteur de deniers est moins chère qu'une hypothèque conventionnelle, car il n'implique pas de taxe de publicité foncière.
Pour un logement neuf : il faut payer la taxe de publicité foncière de 0,715 %
Un logement est considéré comme neuf, d'un point de vue fiscal, lorsque ces deux conditions cumulatives sont réunies :
- il s'agit d'une habitation construite depuis moins de 5 ans ;
- elle n'a pas encore été revendue à quiconque (autrement dit, la TVA n'a encore jamais été payée).
Les frais de notaire se décomposent de la manière suivante :
- la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % (0,71498 % exactement) calculée sur le prix hors taxe ;
- la rémunération du notaire calculée sur le prix TTC et selon le même barème que pour l'ancien ;
- les émoluments de formalités et les frais divers (sensiblement identiques à ceux de l'ancien) ;
- la contribution de sécurité immobilière fixée au taux proportionnel de 0,1 % du prix de vente ;
La TVA de 20 % est incluse dans le prix payé par l'acheteur au vendeur et ne transite pas par le notaire.
Bon à savoir : avant le 31 décembre 2012, la première revente par un particulier d'un immeuble acquis sur plan et achevé depuis moins de 5 ans entrait dans le champ d'application de la TVA et permettait à l'acquéreur de bénéficier des frais de notaire réduits. La loi de finances pour 2013 a définitivement aboli cette règle. Désormais, dans le cadre de ventes de biens récents, entre non-assujettis à la TVA, l'acheteur doit s'acquitter des frais de notaire dans l'ancien.
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