L'acquisition d'un appartement pour le louer signifie que vous n'allez pas l'occuper vous-même ou que vous allez en différer l'occupation. Cette opération vous conduit également vers l'aventure de la location. Il s'agit d'un placement qui, comme tout placement, va dégager des revenus. Il a deux objectifs :
- accroître son patrimoine immobilier ;
- bénéficier d'un revenu complémentaire ou qui finance le capital de départ.
Contrairement à un placement immobilier en bourse, un investissement immobilier prend toujours de la valeur sur le long terme. Cette opération d'acquisition nécessite donc d'avoir en tête ces données ainsi que les règles concernant la location et sa fiscalité.
Cette fiche pratique vous explique comment acheter un appartement pour le louer.
1. Définissez la finalité de votre projet
L'acquisition d'un appartement en vue de le louer peut avoir plusieurs objectifs.
La défiscalisation
Il peut s'agir d'une simple opération de défiscalisation, c'est-à-dire de réduction de votre impôt sur le revenu.
Les régimes de défiscalisation immobilière entraînent tous l'acquisition d'un logement qui doit être loué. L'un des derniers régimes en date est le régime Pinel : l'avantage fiscal consiste en une réduction d'impôt étalée sur 6 ou 9 ans. En contrepartie, il faut louer le bien à titre de résidence principale pour le locataire, non meublé, en respectant un plafond de loyer et de ressources du locataire, pendant 9 ans.
L'acquisition d'un bien en vue de préparer sa retraite
L'acquisition peut également être faite en vue de préparer un complément à sa retraite par le biais des loyers. Au lieu de placer de l'argent dans des contrats d'assurance-vie ou dans la finance, le choix est de dégager un revenu tout en gardant un capital qui fructifiera grâce à l'augmentation des prix de l'immobilier.
C'est donc la rentabilité de l'opération qui est visée. La rentabilité est le rapport entre le prix d'acquisition d'un bien et les revenus que l'on peut en retirer. Lors de l'acquisition d'un bien pour le louer, vous pouvez calculer la rentabilité brute, qui constitue un premier indicateur de rentabilité. La rentabilité nette se calcule en tenant compte des charges et impôts et nécessite plus de données que le simple loyer et le prix d'acquisition.
Exemple : un appartement est acquis à 200 000 € et loué 700 € par mois hors charges, ce qui donne une rentabilité de 4,2 % (700 € × 12 / 200 000 €).
L'acquisition d'un bien financé par les loyers
Dans cette hypothèse, l'objectif est d'acquérir un bien que vous occuperez à la retraite, soit à titre de résidence principale, soit à titre de résidence secondaire, et que vous financerez en partie grâce aux loyers encaissés. Il s'agit d'accroître votre patrimoine, soit pour vous y installer, soit pour en profiter quand vous le souhaitez. Dans ce cas, la location devra cesser à un moment afin que vous puissiez profiter de votre bien. Ce bien n'est donc pas voué, au final, à être loué.
Si vous faites un emprunt, le but de la location est de couvrir au maximum les mensualités d'emprunt que vous verserez à la banque grâce au loyer.
Important : il faut savoir que si vous avez des remboursements de 500 € par mois à la banque, un loyer de 500 € ne couvrira pas toutes vos charges. En effet, sur les 500 € de loyer encaissés, vous paierez des impôts et des prélèvements sociaux, puis toutes les charges liées à la location (taxe foncière, charges de copropriété, travaux, etc.).
2. Prenez connaissance des règles de la location avant d'acquérir l'appartement
Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2016, le notaire chargé d’établir l’acte authentique de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation a l’obligation d’interroger le casier judiciaire pour vérifier que l’acquéreur n’a pas fait l’objet d’une peine complémentaire d’interdiction d’acquérir un bien immobilier de location, sanction pénale créée par l’article 77 de la loi ALUR à l’encontre des les marchands de sommeil condamnés (article L. 551-1 du Code de la construction et de l’habitation).
À noter : le service Zéro Logement Vacant vise à faciliter la mise en relation entre les propriétaires et les collectivités locales. Les propriétaires peuvent disposer d’un accompagnement et d’aides en vue de remettre leur logement sur le marché locatif.
Le contrat de location
Si vous louez l'appartement, il faudra établir un contrat de location par écrit. Les règles régissant les relations entre le bailleur et le locataire sont contraignantes (loi du 6 juillet 1989), notamment si la location est la résidence principale du locataire.
Vous pouvez louer en meublé ou en vide. La durée de location est alors différente :
- 1 an minimum pour un meublé ;
- 3 ans minimum pour un logement vide.
Cette durée se renouvelle ensuite par tacite reconduction. Pour le bailleur, cela implique qu'il ne peut pas reprendre le logement avant la fin de l'échéance en prévenant le locataire avec un préavis de 3 mois dans la location vide (sauf zone tendue comme Paris où le préavis est de 1 mois) et 1 mois dans le meublé. Ceci est important si vous envisagez de reprendre le logement pour y habiter à la retraite, par exemple, ou de le vendre parce que votre régime de défiscalisation est arrivé à son terme.
Attention : dans le cadre des régimes de défiscalisation, la location est dans la plupart des cas de 9 ans. Sachant que les baux se renouvellent si un congé n'a pas été donné, vous ne reprendrez pas forcément votre logement juste à l'issue des 9 ans, il faudra attendre une échéance.
La gestion locative
Bien que le locataire idéal n'existe pas, il faut néanmoins le sélectionner avec rigueur. Le premier risque lorsque l'on achète un bien pour le louer est de ne pas être payé : souvent, le propriétaire s'endette et ne peut plus rembourser ses traites. Il faut donc vous assurer de la solvabilité du locataire et prendre des garanties.
- Vous pouvez lui demander ses revenus et sa déclarations d'impôts, une caution, ou prendre une assurance loyers impayés pour vous garantir.
- Pour faciliter la gestion, nous vous conseillons de prendre un gestionnaire qui aura l'autorité et le recul pour intervenir en cas de non-paiement. Cela peut faciliter les choses et éviter les abus. C'est un avantage surtout si vous habitez loin du lieu où le bien est loué.
3. Renseignez-vous sur la fiscalité des loyers avant l'acquisition
La fiscalité des loyers que vous allez encaisser n'est pas à négliger car cela représente 50 % de la faisabilité de ce projet d'investissement. Cette fiscalité peut même vous permettre d'économiser des impôts, notamment en empruntant ou en faisant des travaux.
Important : du 1er janvier 2023 et jusqu’au 10 août 2023 inclus, les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation (particuliers et professionnels) devaient déclarer l'occupation de leurs logements sur l’espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr. Cette déclaration devait être faite pour toute résidence principale, secondaire, bien locatif ou vacant détenu par une personne physique ou morale. Il convenait d’indiquer en ligne, avant le 10 août 2023, à quel titre elle détient chacun de ces biens et si elle ne l’occupe pas elle-même, de déclarer l’identité des occupants et la période d’occupation à compter du 1er janvier 2023. En l'absence de déclaration, en cas d’erreur ou de déclaration incomplète, une amende d’un montant forfaitaire de 150 € par bien est appliquée.
La fiscalité de la défiscalisation
Le régime de défiscalisation actuel, le régime Pinel, permet de déduire, selon la durée de l'engagement de location, entre 10,5 et 21 % du prix d'acquisition de votre logement neuf ou réhabilité (dans la limite de 300 000 €) de votre impôt sur le revenu. Dans ce régime fiscal, vous devez vous engager à louer pendant 6 ou 9 ans, renouvelable par période triennale (pas plus de 2) avec des loyers et ressources de locataire plafonnés.
Exemple : un investissement de 180 000 € avec un engagement de location de 9 ans donne un taux de réduction de 15 % en 2023, soit une réduction de l'impôt sur le revenu de 3 000 € (180 000 € × 15 % / 9).
Cet investissement est intéressant même si les loyers sont plafonnés.
Bon à savoir : pour optimiser votre investissement, il faut acquérir un bien là où le plafond de loyer se rapproche du niveau des prix du marché locatif libre (par exemple le plafond de loyer est de 18,25 €/m² et le marché locatif tourne autour de 18 à 19 €/m² pour un bien comparable). Vous ne serez ainsi pas victime du plafonnement.
La fiscalité des revenus locatifs
Les loyers encaissés subissent l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Le régime fiscal n'est pas le même pour les locations vides et meublées.
Fiscalité d'une location Lire l'articleRevenus de la location vide
il s'agit des revenus fonciers. Il existe deux régimes :
- Le micro-foncier : sur les loyers hors charges déclarés (ils doivent être inférieurs à 15 000 €), il y a un abattement de 30 %. L'imposition se fait sur les 70 % restants.
- Le régime du réel : les charges réelles et limitativement fixées sont déductibles des loyers encaissés (les travaux, la taxe foncière, les assurances, les intérêts d'emprunt, les frais de procédure). L'imposition se fait sur le résultat (déclaration n° 2044).
En cas de déficit, celui-ci est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € (hors intérêts d'emprunt) et le surplus sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Bon à savoir : le plafond du déficit foncier imputable est de 15 300 € pour les immeubles concernés par un amortissement de type « Périssol ».
Attention : si vous louez dans le vide, les travaux de construction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles des loyers, contrairement à la location meublée.
Revenus de la location meublée
Il s'agit de bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il existe deux régimes :
- Le micro-bic : sur les loyers avec charges déclarés (ils doivent être inférieurs à 77 700 €), il y a un abattement de 50 %. L'imposition se fait sur les 50 % restants.
- Le régime du réel simplifié : toutes les charges liées à la location sont déductibles, et l'on peut amortir la valeur du bien, les travaux et les meubles. C'est un régime plus intéressant, mais qui nécessite une déclaration comptable (déclaration n° 2031).
En cas de déficit, celui-ci ne s'impute que sur les BIC.
Astuce : si vous souhaitez à terme habiter le logement, faites des travaux à votre goût que vous pourrez déduire de vos revenus locatifs 3 ou 4 ans avant d'habiter le bien.
4. Sélectionnez l'appartement que vous allez acheter pour le louer
L'acquisition d'un appartement pour le louer n'échappe pas à la règle du choix du produit. Quelle que soit la finalité de votre projet, il ne faut pas acheter n'importe quel bien sous prétexte que vous ne l'occuperez pas. La sélection doit porter en priorité sur la situation géographique et l'emplacement du bien, sur le marché locatif puis sur le prix.
Définissez la localisation du bien
Comme pour toute acquisition immobilière, il faut bien sélectionner le bien en fonction de sa localisation et de son emplacement. En effet, un bon emplacement reste la première qualité d'un bien :
- Dans le cadre d'une défiscalisation, vous ne pouvez pas acheter n'importe où, mais il faut savoir que ces endroits sont en principe ceux où il y a une demande de location. Si vous souhaitez reprendre le bien par la suite, il faudra que cette localisation corresponde avec votre projet d'installation.
- Ciblez les emplacements près des commerces, des lieux de transport, des services publics et demandez-vous toujours, même si ce n'est pas le cas, si vous aimeriez habiter un tel appartement.
Renseignez-vous sur le marché locatif
Il faut acquérir un bien pour lequel il y aura des locataires potentiels. Il faut donc coupler l'emplacement du bien avec un marché locatif attractif. Les agences immobilières sauront vous renseigner sur l'attractivité ou pas du marché locatif. Des sites Internet permettent également de connaître le taux de vacance des biens loués et les loyers pratiqués quand ces derniers ne sont pas plafonnés.
Le ministère du Logement propose sur son site une carte interactive des loyers qui indique le prix du loyer au m2 charges comprises dans le parc locatif privé sur tout le territoire. Cette carte est mise à jour tous les 2 ans par l'ANIL.
Dans le cadre d'une défiscalisation, l'acquisition se fait dans le neuf. Il est plus difficile de connaître le marché car il est potentiel et n'existe pas encore. Il est cependant supposé exister puisque les zones et villes pour défiscaliser font l'objet d'une liste et sont choisies parce que la demande locative est forte.
La question à se poser pour un investissement dans le neuf est la suivante : les transports (métro, TER, tramway, etc.), un pôle d'activité, des centres commerciaux, des services sociaux, etc. vont-ils se développer à court terme ?
Attention : il y a souvent des quartiers entiers investis par des programmes de constructions neuves pour défiscaliser. Le marché locatif risque dans ce cas d'être saturé. En outre, il risque d'y avoir un nombre important de futurs vendeurs à l'issue de la période des 9 ans de location, et donc des prix qui perdent de leur attractivité.
N'achetez pas à n'importe quel prix
Il ne faut pas acheter à n'importe quel prix sous prétexte que vous allez louer le bien et que le loyer que vous allez pratiquer est, lui, intéressant. Il faut donc regarder le marché, consultez les agences immobilières et les sites Internet pour avoir une idée des prix pratiqués. Si vous connaissez le montant du loyer possible par rapport au marché locatif au moment d'une acquisition, vous pouvez calculer la rentabilité et constater si, oui ou non, le prix est élevé. Une rentabilité brute de 4 à 5 % est une bonne rentabilité actuellement.
Pour faire votre étude de rentabilité et définir le loyer, il vous faudra faire attention aux cas où le loyer est obligatoirement plafonné, ce qui est le cas dans les régimes de défiscalisation et à Paris.
Exemple : le loyer possible pour le bien que vous allez acheter est de 500 € hors charges par mois et le prix d'acquisition proposé de 320 000 €. La rentabilité brute est de 1,8 %, ce qui est faible. Soit il ne faut pas acheter car le prix d'acquisition est élevé, soit il faut faire baisser le prix.
Conseil : il est préférable, pour une somme donnée, d'acheter plusieurs logements plus petits dans des lieux géographiques différents plutôt qu'un seul grand appartement, car vous diversifiez ainsi les risques d'impayés de loyers.