Au regard de la faible rentabilité des placements financiers actuels, d’autres types d’investissements peuvent s’avérer intéressants. C’est souvent l’investissement dans la pierre qui est favorisé dans ces périodes de faiblesse des taux d’intérêt.
Pour les amoureux de la vigne, l’investissement dans un domaine viticole constitue une solution de placement alternatif intéressant, original et qui présente certains avantages fiscaux. Mais avant de vous lancer dans l’achat d’un domaine viticole, voici quelques conseils.
Achat d’un domaine viticole : conseils
L’acquisition d’un domaine viticole peut être motivée par plusieurs raisons : goût pour la vigne, investissement dans un bien agricole de valeur à défaut de placement financier rentable, envie de détenir une propriété de caractère ou de prestige, etc.
Quelles que soient les raisons qui motivent l’investissement, il est important d’être attentif aux 4 points suivants.
Bilans et capacité de production du domaine
Comme pour l’acquisition d’une entreprise, il s’agit d’étudier les derniers bilans financiers : résultats, chiffres d’affaire. Il faut notamment s’assurer de l’état de la production des dernières années, du stock de bouteilles restant à écouler, des moyens de commercialisation et de distribution existant pour vendre la production.
Certains viticulteurs vendent leur production sur pied, mais ce n’est pas le cas de tous les domaines viticoles. La capacité de production doit être considérée avec une certaine mesure. Elle est en effet soumise à de nombreux aléas : intempéries, grêle, maladie de la vigne.
État des moyens de production et des bâtiments
Avant de se lancer dans l’acquisition, il s’agit d’étudier non seulement ce qui a trait au vignoble lui-même mais aussi au domaine en son ensemble : état des bâtiments d’habitation s’il y en a, des bâtiments d’exploitation, des caves, des cuves, des moyens de production et d’embouteillage.
Afin d’affiner le budget d’investissement, il est important de chiffrer le coût des travaux à réaliser à court ou moyen terme.
Fonds de roulement
Compte tenu du décalage entre la récolte et la commercialisation de la production du vin, les rentrées d’argent ne sont pas immédiates. Provisionner un fonds de roulement, en plus du prix d’achat, est indispensable pour faire face aux dépenses engendrées par l’exploitation du domaine agricole.
Documents à consulter préalablement à l’achat du domaine agricole
L’acquéreur doit pouvoir consulter :
- le casier viticole informatisé, établi sur la base des déclarations que l’exploitant fait chaque année au service des Douanes (désignation des parcelles de vignes, cépage, appellation, années de plantation des vignes) ;
- l’attestation sur la situation des parcelles par rapport à la zone d’appellation d’origine (attestation fournie par l’Institut national de l’origine et de la qualité - INAO) ;
- le cahier des charges de l’appellation.
Achat de la totalité du domaine viticole ou de parts de société
L’acquisition peut porter soit sur le domaine viticole en son entier soit sur des parts de la société propriétaire du domaine.
Achat du domaine viticole
L’acquéreur est alors le seul propriétaire du domaine. Il l’exploite lui-même ou le remet à bail à un exploitant. L’acquéreur achète le domaine sans le passif du propriétaire précédent.
Achat de parts de société
Il peut s’agir de sociétés de capitaux du type SA, SARL, SAS ou de sociétés spécifiques dont la forme sociale est adaptée aux exploitations agricoles (GAEC, Société civile d’exploitation viticole, etc.).
L’acquéreur n’est pas directement propriétaire du domaine mais détient seulement des parts dans la société qui, elle, est propriétaire du domaine viticole.
Les décisions relatives à l’exploitation sont prises par l’ensemble des associés de la société.
Droit de préemption de la SAFER sur l’achat d’un domaine viticole
Acquisition de l’ensemble du domaine viticole
Un domaine viticole étant un domaine agricole, le droit de préemption de la SAFER (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural) est purgé avant l’acquisition.
Après signature du compromis de vente, le Notaire notifie à la SAFER la vente du domaine viticole. La SAFER peut alors décider d’acheter au lieu et place de l’acquéreur. La SAFER peut préempter la totalité du domaine vendu ou seulement une partie de celui-ci.
La préemption partielle est possible si la vente porte à la fois sur des terres agricoles et, soit :
- des bâtiments à usage agricole et les biens qui leur sont attachés ;
- des biens à usage d’habitation faisant partie de l’exploitation agricole ;
- des biens sur lesquels la SAFER ne bénéficie pas du droit de préemption.
Acquisition de parts de société
Pour les acquisitions de parts de société, la SAFER peut exercer son droit de préemption si la vente porte sur la totalité des parts sociales et a pour objet l’installation d’un exploitant agricole.
Achat de domaine viticole : autorisation préfectorale d’exploitation ou de prise de participation
Achat du domaine viticole en totalité
L’acquéreur doit, préalablement à l’acquisition, demander au Préfet une autorisation d’exploitation s’il n’a pas déjà la qualité d’exploitant ou si le domaine viticole dépasse une surface fixée par le schéma directeur régional des exploitations agricoles.
La demande d’autorisation doit être faite par l’acquéreur auprès de la Direction départementale des territoires (DDT) du département de situation du domaine viticole.
Achat de parts de société
Si l’acquéreur achète des parts de société, il doit, préalablement à l’acquisition, effectuer une demande d’autorisation de prise de participation auprès du Préfet.
La demande s’effectue également auprès de la DDT du département de situation du domaine viticole.
Achat de domaine viticole : exonération possible d’IFI
L’acquisition d’un domaine viticole constitue un investissement intéressant permettant une réduction de la base de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière qui remplace l’ISF depuis le 1er janvier 2018). La réduction dépend de la qualification professionnelle ou non du domaine, laquelle donne lieu à une exonération totale ou partielle.
Bien non professionnel
Il y a réduction de la base de l’IFI à hauteur de 75 % de l’investissement jusqu’à 102 717 € et à hauteur de 50 % au-delà de 102 717 €.
Bien professionnel
La totalité de la valeur de l’investissement est exclue de la base de l’IFI. Pour bénéficier de l’exonération totale, les terres doivent être louées par bail d’une durée d’au moins 18 ans.