La nue-propriété est l’une des composantes du droit de propriété.
Elle a notamment une utilité lorsqu’une succession ou une vente immobilière intervient. Cet article fait le point sur la notion de nue propriété, sa définition exacte et ses implications.
Définition de la nue-propriété
Pour résumer, la pleine propriété est constituée de l’usufruit et de la nue-propriété.
Le droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement par dissociation de l’usufruit (droit de jouir du bien et d’en percevoir ses revenus) et de la nue-propriété (droit de disposer du bien).
Dans la plupart des cas, le régime du démembrement de propriété résulte d’une succession, d’une donation ou même d’une vente (vente en viager).
Par exemple, on peut donner de son vivant la nue-propriété d’un bien pour que ses héritiers n’aient pas, ou peu, de droits de donation à payer.
Nue-propriété : droits et obligations du nu-propriétaire
Nu-propriétaire et usufruitier
Le nu-propriétaire ne peut disposer des revenus générés directement par la location de son bien et sans compensation ultérieure.
Il ne peut pas non plus occuper l’immeuble ou le donner en location sans le consentement de l’usufruitier.
L’usufruitier doit, quant à lui, obtenir l’accord du nu-propriétaire pour un bail rural ou commercial, ou s’il veut changer la nature du bien (transformer un logement en boutique, par exemple).
Vente du bien par le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire ne peut vendre que la nue-propriété, puisque l’usufruit appartient déjà à quelqu’un d’autre.
En clair, il peut vendre son droit, mais pas le bien.
Nu-propriétaire et entretien du bien
Concernant l’entretien du bien, l’usufruitier est tenu aux dépenses d’entretien alors que le nu-propriétaire doit assumer les grosses réparations qui incombent à la conservation des bien.
Exemple : rétablissement des murs de soutènement, des poutres, des clôtures, etc.
Par contre, si, par la négligence de l’usufruitier, des travaux sont à entreprendre, les frais de réparation sont à sa seule charge.
Régime fiscal de la nue propriété
Comme le nu-propriétaire ne dispose pas de la jouissance du bien, il n’est pas redevable des impôts qui lui sont liés (taxe foncière, impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui remplace l’ISF depuis le 1er janvier 2018, revenus fonciers, revenus de valeurs mobilières, etc).
Cependant, il existe plusieurs exceptions qui conduisent à inclure les biens dans les patrimoines respectifs du nu-propriétaire et de l’usufruitier, dans les proportions fixées par la loi et selon l’âge de l’usufruitier (article 968 du Code général des impôts) :
- lorsque la constitution de l’usufruit résulte de l’application de l’article 757 du Code civil (usufruit légal du conjoint survivant), de l’article 767 du même code (dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2001-1135 du 3 décembre 2001), de l’article 1094 dudit code (dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006), ou de l’article 1098 du même code ;
- lorsque le démembrement de propriété résulte de la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit et que l’acquéreur n’est pas l’une des personnes mentionnées à l’article 751 du Code général des impôts (descendants, donataires, légataires, etc.) ;
- lorsque l’usufruit a été réservé par le donateur d’un bien ayant fait l’objet d’un don ou d’un legs à l’État, à un département, à une commune ou à un syndicat de communes ou à leurs établissements publics, à un établissement public national à caractère administratif ou à une association reconnue d’utilité publique.
Quant à la plus-value immobilière, usufruitier et nu-propriétaire sont imposés en fonction de leurs droits respectifs dans le bien démembré.
Si l’immeuble est loué à un tiers (et pas à l’usufruitier), les dépenses pour les grosses réparations engagées par le nu-propriétaire sont imputables sur ses autres revenus fonciers.
À l’extinction de l’usufruit, dans le cas d’une donation ou d’une vente en viager, ou lorsque l’usufruit temporaire arrive à son terme, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, aucun droit d’enregistrement n’est perçu.
Enfin, dans le cadre de la transmission de patrimoine, la valeur de la nue-propriété est déterminée par application du barème édicté pour le calcul des droits d’enregistrement (article 669 I du Code général des impôts).
Ce barème fiscal est établi à partir de l’âge de l’usufruitier
Exemple : une personne de 54 ans est usufruitière d’une résidence d’une valeur de 500 000 €. La valeur de l’usufruit est égale à 50 % de la valeur de la pleine propriété, soit 250 000 €. Par déduction la nue propriété équivaut aussi à 250 000 €.