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L'achat de forêt est un type d'achat de terrain particulier. Vous pouvez acheter une forêt pour :
- un investissement ;
- un projet touristique promouvant la forêt en tant que loisir avec la création de cabanes en pleine nature ou de maisons perchées dans les arbres ;
- un produit d'exploitation si vous êtes agriculteur ou sylviculteur ;
- une défiscalisation, l'achat de forêt offrant différents avantages fiscaux ;
- une diversification patrimoniale ;
- la chasse ;
- la pêche pour les forêts dotées d'un étang ou d'une rivière ;
- le bois de coupe ou de chauffe ;
- le plaisir d'être propriétaire d'une parcelle ;
- la préservation de l'environnement ;
- vos promenades, etc.
Une forêt peut être un placement financier intéressant : elle permet de tirer des revenus des droits de chasse et de la vente de bois. Toutefois, c'est un investissement qui nécessite une gestion suivie et rigoureuse (coupe et replantation des arbres, maintien de la faune sauvage pour la chasse). La certification PEFC (programme de reconnaissance des certifications forestières) qui promeut la gestion durable de la forêt est un gage de sécurité. Elle atteste du respect des fonctions environnementales, sociétales et économiques de la forêt. Elle fixe un cadre et des règles stricts aux différents intervenants en milieu forestier en interdisant l'utilisation des organismes génétiquement modifiés (OGM).
Bon à savoir : concernant l'exonération des bois et forêts et des parts de groupements forestiers en matière d'impôt sur la fortune immobilière (IFI), le décret n° 2018-404 du 29 mai 2018 est venu fixer les obligations relatives aux engagements à souscrire par les possesseurs.
L'achat de forêt est facilement accessible puisque le coût d'un hectare de forêt ne dépasse pas les quelques milliers d'euros. En fonction de votre budget, il est donc possible d'acquérir une taille de parcelle adaptée à vos besoins. Les domaines forestiers dans les régions les plus prisées peuvent quant à eux dépasser le million d'euros. Le prix varie donc en fonction de la localisation, mais pas seulement. Il est conseillé de prendre en considération l'âge des arbres, la facilité d'exploitation de la forêt et du stockage du bois, ces différents éléments déterminant également le prix. La proximité des infrastructures routières et autoroutières permet d'investir partout en France sans contrainte.
Bon à savoir : pour éviter toute arnaque lorsque vous investissez dans ce bien « atypique », vérifiez que la proposition d'investissement a bien fait l'objet du contrôle préalable de l'Autorité des marchés financiers (AMF). En effet, toute opération sur biens divers doit s'être vue attribuer par l'AMF un numéro d'enregistrement sur le document d'information à destination des investisseurs. Cette procédure, destinée à protéger les consommateurs en garantissant la compétence de l'intermédiaire et la clarté de l'information, résulte de modifications du règlement général de l'AMF homologuées par un arrêté du 27 avril 2017. Les sociétés d'épargne forestière (SEF) permettent l'acquisition de parts de forêts. L'AMF délivre un visa concernant les SEF.
Les différents types d'achat de forêt
En matière d'achat de forêt vous avez le choix entre 2 options :
- l'achat individuel ;
- l'achat de parts de groupements forestiers.
Ce marché reste très confidentiel. Peu de forêts sont vendues chaque année, la plupart d'entre elles se transmettant de génération en génération.
Achat de forêt individuel
L'achat de forêt individuel s'effectue de la même manière que n'importe quel type d'achat immobilier. Ainsi, dès que vous avez trouvé une forêt qui vous intéresse, vous pouvez faire parvenir une offre d'achat. Pour connaître les parcelles à la vente, il peut être intéressant de se tourner vers les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer).
Si le propriétaire est intéressé par votre offre d'achat, vous pourrez signer une promesse de vente ou un compromis de vente. Vous deviendrez réellement propriétaire de la forêt lors de la signature de l'acte de vente.
Bon à savoir : les propriétaires limitrophes d'une parcelle proposée à la vente bénéficient d'un droit de priorité dès lors que la parcelle ne dépasse pas 4 hectares.
Achat de parts de groupements forestiers
Un groupement forestier est une société civile à vocation forestière. L'achat de parts de groupements forestiers fonctionne sur le même principe que celui d'un achat en SCI. L'acheteur devient un associé du groupement forestier en acquérant des parts de cette société civile. Il participe à la vie de la société et aux assemblées générales. Ce type de structure permet au plus grand nombre de devenir associé, la mise de fonds étant limitée.
L'achat de parts de groupements forestiers se déroule selon les conditions précisées dans les statuts. Dès que vous devenez propriétaire de parts, les statuts du groupement forestier sont modifiés et enregistrés.
Important : il faut savoir que l'achat ne peut s'effectuer sans l'accord des associés, et que ces derniers peuvent bénéficier d'un droit de préemption. Il faut donc anticiper ce point si vous souhaitez vendre par la suite vos parts.
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Achat de forêt : droit de préférence
L'achat de forêt répond à une règle spécifique : le droit de préférence qui peut s'assimiler au droit de préemption. Ce droit est issu de la loi n° 2010-874 du 27 juillet 2010 et de la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014.
Ce droit de préférence permet aux propriétaires forestiers voisins de pouvoir acheter en priorité une forêt d'une surface inférieure à 4 hectares. Ces derniers doivent ainsi être informés du prix et des conditions de vente de la forêt. Au-dessus de 4 hectares, ce droit ne s'applique pas.
Les propriétaires forestiers voisins ont un délai de 2 mois à compter de leur information pour exercer leur droit de préférence. Passé ce délai, vous pouvez librement acheter la forêt.
Avant de vous engager sur un achat, renseignez-vous sur l'existence de ce droit de préférence ou non.
Par ailleurs, la commune bénéficie également d'un droit de préférence.
Il ne faut pas oublier non plus le droit de préemption dont bénéficient les personnes morales suivantes :
- l'État ;
- la commune ;
- la Safer ;
- les départements dans les espaces naturels sensibles.