Estimation des domaines

Sommaire

La vie des communes est rythmée par des acquisitions, cessions et prises à bail de biens immobiliers.

Les lois de décentralisation ayant renforcé le rôle des collectivités territoriales, l'estimation des domaines permet à celles-ci de fixer un prix pour certains biens.

À quoi sert l'estimation des domaines ?

L'estimation des domaines est réalisée par la Direction immobilière de l’État (DIE). Créée le 22 septembre 2016 (décret n° 2016-1234 du 19 septembre 2016), cette structure remplace France Domaine :

  • la Direction immobilière de l'État détermine la valeur vénale ou locative des biens immobiliers en cas d’acquisition, de location ou de vente. Les conditions de marché sont prises en compte dans ce calcul ;
  • elle est en charge de la gouvernance de la politique immobilière de l'État (PIE) ;
  • la Direction immobilière de l'État est rattachée à la Direction générale des finances publiques (DGFiP) ;
  • ce service a été créé afin de recenser les biens immobiliers détenus, d'établir un bilan de l'État et de revendre les biens immobiliers les plus valorisés.

La DIE est également le curateur légal chargé de la gestion des successions vacantes.

Estimation des domaines : quelles sont les missions de la Direction immobilière de l'État ?

La DIE est chargée de :

  • l'acquisition, la gestion et la cession des biens domaniaux ;
  • l'établissement de l'assiette et le contrôle des redevances domaniales ;
  • le recouvrement des produits domaniaux de toute nature ;
  • la curatelle des successions vacantes, ou en déshérence par décision de justice.

Elle a pour mission d'évaluer, d'acheter, de vendre, de prendre à bail ou de concéder l'usage des biens immobiliers appartenant au domaine public ou privé. Ces biens appartiennent à des personnes publiques, qui ont décidé de les céder.

La DIE représente l'État propriétaire, elle met en place la politique immobilière de l'État :

  • l'organisme est chargé des missions historiques des domaines et, à ce titre, assure une fonction d'évaluateur ;
  • il intervient dans les politiques foncières des collectivités locales afin de procéder à l'évaluation des biens, dans les nombreux cas prévus par les textes législatifs et réglementaires.

Estimation des domaines : comment ça se passe ?

Les évaluations de la DIE sont effectuées sur la base des données les plus récentes du marché :

  • Le recours aux notaires permet de disposer d'un accès large à ces données et d'avoir une perception du marché.
  • Toutefois, on ne peut exclure la survenance de situations dans lesquelles la transaction se réalise finalement à un prix supérieur à la valeur domaniale.

Les candidats acquéreurs de l'État n'acquièrent pas sur la base de la valeur du bien en l'état, mais anticipent la valeur future. Pour cela, ils utilisent souvent la méthode par les composants :

  • Celle-ci consiste à décomposer le bien et à évaluer chacun des composants.
  • Pour une maison, par exemple, on évalue d'abord le terrain et ensuite le prix de la construction, auquel on applique un coefficient de vétusté.

En matière d'impôt sur la fortune immobilière (l'IFI remplace l'ISF depuis le 1er janvier 2018), les biens immobiliers sont à déclarer pour leur valeur vénale.

À noter : la valeur vénale d'un bien est le prix auquel ce bien aurait pu normalement se négocier à l'époque considérée. Elle est calculée en fonction de l'analyse des prix déclarés lors des mutations de biens présentant des caractéristiques identiques et affectés au même usage. La détermination de la valeur vénale est facilitée par l'article L. 112 A du Livre des procédures fiscales (issu de la loi ESSOC n° 2018-727 du 10 août 2018) qui prévoit que l’administration fiscale contribue à la transparence des marchés fonciers et immobiliers, en rendant librement accessibles au public, sous forme électronique, les éléments d’information qu’elle détient au sujet des valeurs déclarées à l’occasion des mutations à titre onéreux intervenues au cours des 5 dernières années. Le décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018 précise que toute personne peut obtenir via le site Data.gouv.fr un fichier de format standard contenant pour chaque mutation : sa date, sa nature, son prix, l'adresse, les références cadastrales et le descriptif du bien.

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