Modèle de lettre :Annulation d'une promesse de vente

Rédigé par des auteurs spécialisés PagesJaunes

Sommaire

À quoi sert ce modèle de contrat ?

Lorsque le vendeur et l'acquéreur sont parvenus à un accord sur la vente d'un bien immobilier, ils doivent signer une promesse de vente. Cette dernière peut prendre la forme soit d'une promesse unilatérale de vente, soit d'un compromis de vente.

Cette promesse est qualifiée d'avant-contrat à la vente définitive, lequel contrat n'interviendra que plus tard, souvent dans les 3 mois. Cet acte fixe d'ores et déjà les conditions précises dans lesquelles la vente s'effectuera ; il tient lieu de loi à ceux qui l'ont fait, et qui sont dès lors tenus par elle. Il est donc nécessaire de faire attention aux engagements pris lors de sa réalisation.

En effet, selon l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties dès lors qu'elles se sont entendues sur la chose et sur le prix, quand bien même la chose n'a pas été encore livrée ou le prix payé.

La promesse de vente doit donc donner l'identité des parties, des indications sur le bien vendu, son prix ainsi que les modalités de paiement. L'acte se doit aussi de recenser les conditions suspensives que les parties entendent appliquer à cette promesse : obtention de crédits, documents d'urbanisme, diagnostics, etc.

Il est possible dans certains cas d'obtenir l'annulation de la promesse conclue avec le vendeur, sans frais pour l'acquéreur. Ainsi, la promesse pourra être annulée en cas de :

Bon à savoir : il s'agit bien de la première présentation de la lettre recommandée et non de sa réception : si l'acheteur ne va pas chercher la lettre recommandée lui notifiant l'avant-contrat, le délai de rétractation court quand même (cf. Cass. 1ère civ. du 14/02/2018, n° 17-10.514).

À noter : il n'est pas nécessaire que la promesse de vente soit notifiée avec une lettre d'accompagnement pour être valable. Par conséquent, le futur acquéreur ne peut pas se fonder sur l'absence de lettre d'accompagnement pour considérer que la notification de la promesse de vente est irrégulière et que le délai de rétractation ne court pas (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 19-18.943).

  • non-réalisation d'une condition suspensive (crédit refusé, permis de construire refusé, diagnostics qui révèlent des troubles graves, présence de servitudes, etc.) ;
  • vices du consentement ;
  • vices cachés constatés sur le bien vendu.

S'agissant des vices du consentement ainsi que des vices cachés, il sera nécessaire de faire appel à l'expertise d'un avocat puisque ces motifs revêtent une particulière gravité.

Par contre, il vous est possible de faire par vous même la demande d'annulation de l'acte pour non-réalisation d'une condition suspensive ou pour cause de rétractation de votre part.

L'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que l'acheteur dispose de 10 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant la promesse de vente, pour se rétracter par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Ainsi, si des arrhes ont été versées au moment de la signature de l'acte, les fonds devront être restitués dans les 3 semaines qui suivent la rétractation.

En cas de pluralité d'acquéreurs, l'exercice du droit de rétractation par l'un des acquéreurs entraîne l'anéantissement de la promesse de vente. Ainsi, si vous signez une promesse de vente avec votre conjoint en tant que coacquéreurs, la rétractation de l'un seul des époux suffit pour être valable. Les vendeurs ne peuvent pas demander le paiement de la clause pénale au motif que l'autre époux ne s'est pas rétracté (Cass. 3e civ. 14 septembre 2017 n° 16-17.856).

D'autre part, concernant les conditions suspensives, l'existence même de la vente en dépend. Dès lors, la non-réalisation de celles-ci entraîne de plein droit l'annulation de l'acte conclu, comme le prévoit l'article 1304-6 du Code civil. La loi prévoit notamment que tout acte de vente prévoyant le recours au crédit pour le paiement du prix est réputé fait sous la condition suspensive d'obtention de celui-ci. Ainsi par l'article L. 312-16 du Code de la consommation, est imposé le recours à la condition suspensive d'obtention du crédit pour les immeubles à destination d'habitation. Mais d'autres conditions sont également envisageables.

Notice : Annulation d'une promesse de vente

Si vous venez de signer une promesse de vente portant sur un bien immobilier et que dans le délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de celle-ci vous souhaitez exercer votre droit à rétractation, sachez que vous pouvez le faire par acte d'huissier ou bien par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous ne devez dans ce cas aucune indemnité au vendeur au titre de votre rétractation. Cependant ce dernier est à l'inverse tenu de procéder au remboursement des sommes versées en avance du prix de vente, et ce dans le délai de 21 jours à compter de la rétractation.

S'agissant de l'annulation pour non-réalisation d'une condition suspensive, il vous faudra adresser au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception comprenant la copie de la justification de non-réalisation de la condition. Le vendeur disposera dès lors de 15 jours pour procéder au remboursement des sommes versées en avance du prix de vente, sous peine de s'exposer au paiement d'intérêts au taux légal majoré de la moitié.

Modèle de lettre

Lettre de rétractation :


[Nom & prénom de l'acheteur]

[Adresse]


[Nom & prénom du vendeur]

[Adresse]


Le [date]



Objet : demande d'annulation d'une promesse de vente pour rétractation

Lettre recommandée AR



[Madame, Monsieur],

Je me suis engagé(e), auprès de vous, par la signature d'une promesse de vente le [date], à acheter votre bien situé [adresse du bien vendu], au prix de [prix du bien].

Cependant, après mûre réflexion et comme le permet l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation, je souhaite exercer mon droit de rétractation vis-à-vis de ladite promesse de vente.

Cette décision intervenant dans les 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant la promesse de vente comme l'exige l'article susvisé, cette rétractation est valable, et aucune indemnité ne vous est par conséquent due. À l'inverse, je vous saurais gré de bien vouloir procéder au remboursement des sommes versées en avance du prix de vente, soit la somme de [montant] euros et ce, dans les 21 jours à compter de la réception de la présente.

Vous remerciant d'avance de faire droit à ma demande dans les délais les plus brefs, veuillez agréer, [Madame, Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées



[Signature]


Lettre de non-réalisation de condition suspensive :


[Nom & Prénom de l'acheteur]

[Adresse]


[Nom & Prénom du vendeur]

[Adresse]


Le [date]



Objet : demande d'annulation d'une promesse de vente pour non-réalisation d'une condition suspensive

Lettre recommandée AR

Pièce jointe : justificatif de [non-obtention du prêt/ du permis de construire/ du certificat d'urbanisme/ l'exercice du droit de préemption/ l'absence de vente du bien de l'acheteur/ l'état hypothécaire/ etc.]



[Madame, Monsieur],

J'ai signé le [date], une promesse de vente concernant votre bien immobilier situé [adresse du bien vendu].

Cependant, je suis au regret de vous annoncer que la condition suspensive prévue au contrat relative à [l'obtention du prêt nécessaire au paiement du prix/ l'obtention du permis de construire/ l'obtention du certificat d'urbanisme/ la vente du bien de l'acheteur/ l'état hypothécaire/ non-exercice du droit de préemption par les titulaires de ce droit/ etc.] ne s'est pas réalisée.

Par conséquent, la promesse de vente que nous avons signée est résolue de plein droit, comme le prévoit l'article L312-16 du Code de consommation. Aussi, je vous demande, en vertu de l'article susvisé, de bien vouloir procéder au remboursement des sommes versées en avance du prix de vente, soit la somme de [montant] euros.

Vous remerciant d'avance de faire droit à ma demande dans les délais les plus brefs, veuillez agréer, [Madame, Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées



[Signature]

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