À quoi sert ce modèle de contrat ?
Lorsque le vendeur et l'acquéreur sont parvenus à un accord sur la vente d'un bien immobilier, ils doivent signer une promesse de vente. Cette dernière peut prendre la forme soit d'une promesse unilatérale de vente, soit d'un compromis de vente.
Cette promesse est qualifiée d'avant-contrat à la vente définitive, lequel contrat n'interviendra que plus tard, souvent dans les 3 mois. Cet acte fixe d'ores et déjà les conditions précises dans lesquelles la vente s'effectuera ; il tient lieu de loi à ceux qui l'ont fait, et qui sont dès lors tenus par elle. Il est donc nécessaire de faire attention aux engagements pris lors de sa réalisation.
En effet, selon l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties dès lors qu'elles se sont entendues sur la chose et sur le prix, quand bien même la chose n'a pas été encore livrée ou le prix payé.
La promesse de vente doit donc donner l'identité des parties, des indications sur le bien vendu, son prix ainsi que les modalités de paiement. L'acte se doit aussi de recenser les conditions suspensives que les parties entendent appliquer à cette promesse : obtention de crédits, documents d'urbanisme, diagnostics, etc.
Il est possible dans certains cas d'obtenir l'annulation de la promesse conclue avec le vendeur, sans frais pour l'acquéreur. Ainsi, la promesse pourra être annulée en cas de :
- rétractation de l'acheteur dans les 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant la promesse de vente selon l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Sous peine d'amende, l'acte doit indiquer de manière lisible et compréhensible les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice de ce droit de rétractation (article 78 de la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) ;
Bon à savoir : il s'agit bien de la première présentation de la lettre recommandée et non de sa réception : si l'acheteur ne va pas chercher la lettre recommandée lui notifiant l'avant-contrat, le délai de rétractation court quand même (cf. Cass. 1ère civ. du 14/02/2018, n° 17-10.514).
À noter : il n'est pas nécessaire que la promesse de vente soit notifiée avec une lettre d'accompagnement pour être valable. Par conséquent, le futur acquéreur ne peut pas se fonder sur l'absence de lettre d'accompagnement pour considérer que la notification de la promesse de vente est irrégulière et que le délai de rétractation ne court pas (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 19-18.943).
- non-réalisation d'une condition suspensive (crédit refusé, permis de construire refusé, diagnostics qui révèlent des troubles graves, présence de servitudes, etc.) ;
- vices du consentement ;
- vices cachés constatés sur le bien vendu.
S'agissant des vices du consentement ainsi que des vices cachés, il sera nécessaire de faire appel à l'expertise d'un avocat puisque ces motifs revêtent une particulière gravité.
Par contre, il vous est possible de faire par vous même la demande d'annulation de l'acte pour non-réalisation d'une condition suspensive ou pour cause de rétractation de votre part.
L'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que l'acheteur dispose de 10 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant la promesse de vente, pour se rétracter par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Ainsi, si des arrhes ont été versées au moment de la signature de l'acte, les fonds devront être restitués dans les 3 semaines qui suivent la rétractation.
En cas de pluralité d'acquéreurs, l'exercice du droit de rétractation par l'un des acquéreurs entraîne l'anéantissement de la promesse de vente. Ainsi, si vous signez une promesse de vente avec votre conjoint en tant que coacquéreurs, la rétractation de l'un seul des époux suffit pour être valable. Les vendeurs ne peuvent pas demander le paiement de la clause pénale au motif que l'autre époux ne s'est pas rétracté (Cass. 3e civ. 14 septembre 2017 n° 16-17.856).
D'autre part, concernant les conditions suspensives, l'existence même de la vente en dépend. Dès lors, la non-réalisation de celles-ci entraîne de plein droit l'annulation de l'acte conclu, comme le prévoit l'article 1304-6 du Code civil. La loi prévoit notamment que tout acte de vente prévoyant le recours au crédit pour le paiement du prix est réputé fait sous la condition suspensive d'obtention de celui-ci. Ainsi par l'article L. 312-16 du Code de la consommation, est imposé le recours à la condition suspensive d'obtention du crédit pour les immeubles à destination d'habitation. Mais d'autres conditions sont également envisageables.