Le taux d’endettement est la base de la demande de prêt immobilier. Son niveau va conditionner, non seulement le refus ou l’acceptation par l’établissement financier prêteur, mais également le taux du crédit.
Voici comment calculer votre taux d’endettement.
1. Calculez vos revenus mensuels
- Prenez la base imposable telle que décrite sur votre dernier avis d’imposition.
- Faites la somme des montants inscrits sur vos 3 dernières fiches de salaire.
- Additionnez ces deux montants et divisez par 15.
Le résultat équivaut aux revenus, tels que le considérera la banque ou la société de crédit.
Calculer ses revenus quand on est salarié Consulter la fiche pratique2. Calculez le montant de vos mensualités en cours
Ne trichez pas !
Il est important de prendre tous ses prêts, sans chercher à cacher quoi que ce soit au prêteur, car celui-ci s’apercevrait de la tentative de supercherie et non seulement refuserait le prêt, mais inscrirait le demandeur sur une « liste noire ».
De plus, une banque ou une société de crédit a la possibilité d’annuler un crédit déjà accordé au cas où l’emprunteur aurait procédé à une fausse déclaration.
Il est donc très important de jouer franc-jeu et de ne rien omettre.
Additionnez toutes vos échéances, hors prêt immobilier locatif
Prenez les tableaux d’amortissements de tous vos prêts en cours : emprunt immobilier, crédit consommation et trésorerie personnelle inclus.
Ne tenez pas compte pour l’instant de vos prêt immobiliers destinés à financer du locatif, nous y arriverons à l’étape 3.
Faites la somme de tous les montant se trouvant inscrits dans la colonne « mensualités ».
3. Calculez et analysez votre taux d’endettement
Calculez votre taux d’endettement hors investissement locatif
En vous servant des résultats obtenus à l’étape 2, faites l’opération suivante :
Montant des mensualités / Montant des revenus mensuels
Le résultat sera exprimé sous la forme du chiffre zéro avec une décimale, qui doit être interprétée comme un pourcentage.
Exemple : des mensualités globales de 400 € pour des revenus mensuelles de 2 500 € donnent un taux d’endettement de 16 %, car : 400 € / 2 500 € = 0,16, soit 16 %.
Calculez votre taux d’endettement sur investissement locatif
Faites l’opération suivante :
[Mensualités de l'emprunt - (Loyers bruts × 70 %)] / Montant des revenus mensuels
Additionnez les deux taux d’endettement
Faites tout simplement l’opération suivante :
Taux d'endettement hors investissement locatif + Taux d'endettement sur investissement locatif
Analysez votre taux d’endettement
Les établissement financiers prêteurs ne s’engageront pas si le taux d’endettement du demandeur, ajouté au taux d’endettement que lui apportera le nouveau prêt, dépasse 33 %.
Pour calculer le taux d’endettement du nouvel emprunt, faites l’opération suivante :
Mensualités du nouveau prêt / Revenus
Plus ce taux d’endettement est loin de 33 %, moins le preneur ne prend de risque, donc plus l’emprunteur devrait obtenir un taux intéressant, et vice-versa.
4. Que faire si le taux d’endettement est trop élevé
Se trouver à plus de 33 % de taux d’endettement n’est pas une fatalité, il existe des solutions :
- Effectuer un regroupement de prêt afin de baisser le montant de ses mensualités.
- Effectuer un lissage de prêt, c’est-à-dire ajuster les mensualités du nouvel emprunt à la baisse, le temps de rembourser les crédits en cours.