Acheter un box

Sommaire

Un box est un garage ou parking fermé. Il est entouré de murs et fermé par une porte, contrairement à un emplacement de parking qui est ouvert.

Vous pourrez trouver des boxes dans les immeubles en sous-sol, dans les batteries de garages à l'arrière des cours ou dans des bâtiments composés uniquement de boxes en rez-de-chaussée.

L'utilisation d'un box peut être multiple contrairement à un parking. Il peut être utilisé pour y mettre une voiture,  pour entreposer des affaires diverses ou du matériel.

Avec les difficultés de stationnement actuelles dans les villes et le prix du m² d'habitation qui est parfois très élevé, les boxes ont beaucoup de succès. Alors voici comment acheter un box.

1. Déterminez le but de cet achat

Il est possible d'acquérir un box soit pour l'occuper soi-même, soit pour le louer.

Acquisition pour soi : un atout en plus pour votre habitation

En tant que garage

Dans les grandes villes, le prix du stationnement prohibitif, les contraventions et la suppression constante des places de stationnement plaident en faveur de l'acquisition d'un box pour y garer sa voiture. Les maisons et immeubles anciens sont souvent sans garage et les places dans les rues peu disponibles. Acheter un box est donc un moyen pour vous d'avoir une place accessible et d'éviter que votre véhicule soit dégradé.

Il s'agit également d'un atout le jour où vous souhaiterez revendre votre bien.

En tant qu'espace privatif supplémentaire

Un box peut venir pallier au manque d'espace d'un lieu d'habitation. Il peut servir de local supplémentaire pour entreposer des objets, du matériel, etc.

Acquisition pour louer : un bon investissement

Dans ce cas, il s'agit d'un placement, la finalité étant la rentabilité de l'achat. C'est un très bon premier investissement immobilier : vous ne prenez pas trop de risques, les prix sont moins élevés que pour un logement, un bureau ou un commerce et les règles de la location sont libres, donc moins contraignantes.

Ce placement reste valable malgré l'augmentation du prix des boxes notamment en région parisienne et dans les grandes villes. La rentabilité est de 6 à 9 % en moyenne (rapport entre le prix d'acquisition et le prix des locations).

De plus, la mise de fonds au départ reste accessible et les charges et frais d'entretien d'un box sont peu onéreux.

Astuce : pour louer, privilégiez l'acquisition d'un box étroit où il est difficile de garer une voiture. Vous l'achèterez à un prix moins élevé et pourrez le louer à 3 ou 4 propriétaires de moto à raison de 40 à 50 € par locataire. La rentabilité est ainsi assurée.

2. Privilégiez l'emplacement de votre box

Comme toute acquisition immobilière, l'emplacement du bien reste la règle n° 1 pour bien acheter, même pour un box et quelle que soit la finalité de l'acquisition.

L'emplacement géographique

L'acquisition d'un box à Paris ou dans une grande ville est un bon choix puisque le manque de places contribue à renforcer la demande.

Néanmoins, il y a dans ces villes une volonté de réduire le plus possible le nombre de voitures notamment dans les centres-villes. Les habitants vont sans doute, à l'avenir, se tourner de plus en plus vers des solutions de substitution des voitures. Il faut donc acheter avec précaution et pas à n'importe quel prix.

En revanche, toutes les villes moyennes sont à privilégier.

Bon à savoir : la banlieue parisienne reste intéressante pour investir en vue de louer, car les prix sont moins élevés qu'à Paris. La demande de location y est forte et donc les loyers plus élevés.

L'emplacement dans la ville

Privilégiez le centre-ville, les ruelles trop étroites pour se garer et les abords des voies piétonnes. En un mot : les endroits où il y a peu de stationnements. Choisissez de préférence d'investir dans les zones d'habitation.

Astuce : l'acquisition d'un box près d'une gare dans une ville de villégiature peut être judicieux. Les personnes qui prennent le train pour venir dans leur résidence secondaire pourront le louer pour y mettre leur voiture et se rendre facilement dans leur villégiature.

L'emplacement dans un immeuble

Privilégiez le 1er sous-sol (plus accessible) et idéalement un emplacement près d'une sortie. En revanche, en achetant un box au 4e sous-sol vous risquez d'être confronté à des problèmes d'humidité ou d'inondations.

Attention : certains boxes nécessitent de multiples manœuvres pour se garer avec le risque d'endommager la voiture. Il faut donc impérativement visiter le box et l'essayer avant de l'acheter. Connaissant les difficultés pour se garer, vous pourrez renoncer à l'achat ou négocier le prix.

Le standing de l'immeuble (neuf, haussmannien, années 70, etc.) importe peu pour ce type d'acquisition, l'essentiel étant que l'immeuble soit bien entretenu, notamment en sous-sol.

3. Négociez le prix

Même s'il s'agit de l'acquisition d'un bien peu cher dans la catégorie des biens immobiliers, commencez par prendre connaissance des prix du marché, cela vous permettra de négocier. Les prix sont en effet très volatils dans ce secteur : dans un même quartier ils peuvent varier du simple au double sans explications.

Des sites Internet comme Se loger, ou Le bon coin, vous permettent d'analyser les prix dans les annonces. Les professionnels sont également là pour vous renseigner.

Bon à savoir : il existe des agences spécialisées dans la vente de boxes, garages et parkings.

Un box est en principe 20 à 25 % plus cher qu'un emplacement de parking. Les prix pour un box peuvent aller de 5 000 € en province à 25 000 € dans les grandes villes, et atteindre 40 000 € voire plus à Paris.

Bon à savoir : l'acquisition d'un box se fait souvent sans emprunt car les sommes à débourser ne sont pas importantes. Mais si vous achetez pour louer, sachez que les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers.

Le prix d'un box s'apprécie au regard de son emplacement, de sa situation et de la demande. Plus la demande est forte, plus le prix sera élevé. Cependant, si votre but est de le louer, un prix d'acquisition élevé entraîne un prix de location élevé. Si le prix d'acquisition est dans la moyenne et que les loyers sont élevés, n'hésitez pas à acheter car la rentabilité sera bonne.

Il n'y a pas de raisonnement de prix en m², il faut apprécier selon les critères suivants :

  1. La localisation (toujours et toujours !).
  2. La facilité d'accès.
  3. La sécurisation de l'accès et de l'immeuble.
  4. Le niveau : le 1er sous-sol est plus coté que le 3e sous-sol.

Astuce : si vous le pouvez, négociez l'achat de plusieurs boxes, vous aurez une marge de négociation plus grande et donc un prix par box plus intéressant.

4. Achetez un box en copropriété

En copropriété, vous achetez un lot avec une destination spécifique, en l'occurrence, un box. Les éléments concernant ce lot (sa destination, son emplacement, les charges qui pèsent sur lui et les tantièmes de copropriété) sont inscrits dans le règlement de copropriété. Il est impératif de lire ce règlement avant l'acquisition du bien.

Faites attention à l'emplacement du box dans l'immeuble

L'emplacement du box dans l'immeuble doit être très clairement défini dans le règlement de copropriété afin que votre box ne soit pas utilisé par une autre personne, ou que vous n'achetiez le box d'un autre.

Exemple : le lot n° 22 est un box au 2e sous-sol. Or il y a 15 boxes au 2e sous-sol et sans plus de précision vous ne savez pas quel est votre box parmi les 15. Cela peut être une source de conflits.

En général, le box est affecté d'un numéro inscrit sur la porte ce qui permet une localisation précise. Un plan des sous-sols accompagne généralement le règlement de copropriété pour définir les emplacements des lots.

Il peut également y avoir une description de l'emplacement du box par rapport à un plan.

Exemple : le lot n° 22 est un box situé au 2e sous-sol, à gauche du 2e escalier qui conduit aux poubelles.

Si sa localisation n'est pas claire, il faut vous la faire préciser et remédier à ce flou avant l'acquisition du bien.

Vérifiez les tantièmes

À chaque lot de copropriété est affecté un nombre de tantièmes qui va permettre de calculer le montant des charges que chaque copropriétaire doit payer pour son lot. Ces tantièmes vous donnent également un certain nombre de voix pour les votes en assemblée générale. Dans la mesure où il s'agit d'un petit lot, les tantièmes sont peu importants.

Exemple : le lot n° 22 en 2e sous-sol est un box qui possède 5/1000e. Sur une facture de 1 520 € vous paierez : 1 520 € × 5 / 1000 = 7,60 €.

Bon à savoir : les tantièmes pour des boxes identiques doivent être en principe tous les mêmes.

Renseignez-vous sur les charges

Les charges qui pèsent sur un box concernent l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes : assurances, honoraires du syndic, travaux d'entretien des parties communes, ménage, entretien des espaces verts.

En revanche, le propriétaire d'un box ne paiera pas les charges d'un équipement ou service collectif qui n'a pas d'utilité pour lui à savoir : les charges d'ascenseur s'il ne descend pas en sous-sol, les charges de chauffage s'il n'y a pas de chauffage là où sont les boxes, les charges de vide-ordures.

Il peut y avoir dans le règlement de copropriété une spécialisation des charges par bâtiment, par exemple lorsque les boxes sont dans un bâtiment séparé. Dans ce cas, les charges d'entretien et de réparations des parties communes peuvent être réparties entre les seuls copropriétaires de ce bâtiment.

Attention : des frais peuvent être mis à la charge exclusive des propriétaires de boxes lorsqu'elles ne concernent que les boxes. Il s'agit par exemple des frais d'entretien et de réparation de la descente de garage, de la rampe d'escalier, de la porte automatique, etc.

Bon à savoir : dans tous les cas, lisez attentivement le règlement de copropriété, de nombreuses indications sur l'emplacement et les charges affectées au box y sont inscrites.

5. Signez l'acte authentique

L'acquisition d'un box nécessite la signature d'un acte de vente chez le notaire comme toute vente immobilière.

Préparez l'avant-contrat

Avant la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire, vous pouvez signer un compromis ou une promesse de vente chez le notaire, ou par acte sous seing privé (entre vous et le vendeur ou par l'intermédiaire d'une agence immobilière). Mais cet avant contrat n'est pas obligatoire. Il s'agit en principe d'une vente qui n'engage pas des sommes aussi importantes que pour l'acquisition d'une habitation.

Deux clauses importantes peuvent être insérées en cas de compromis :

  1. Une clause indiquant un délai de rétractation de 7 jours (non obligatoire dans le cadre de l'acquisition d'un box). Cette option permettra à l'acquéreur de renoncer à l'acquisition dans les 7 jours après la signature du compromis.
  2. Une clause de condition suspensive d'obtention de prêt (non obligatoire pour l'achat d'un box). L'acquéreur pourra renoncer à son acquisition s'il n'a pas obtenu de prêt et récupérer son acompte.

Tous les documents suivants doivent être fournis à l'acquéreur pour son information et annexés à l'acte authentique :

  • loi Carrez ;
  • diagnostics techniques ;
  • diagnostics immobiliers (termites, amiante, risques naturels et technologiques) ;
  • documents concernant l'organisation de l'immeuble ;
  • situation financière de la copropriété et du copropriétaire ;
  • situation en matière de travaux.

Bon à savoir : faites rédiger l'avant-contrat par un notaire pour plus de sécurité juridique, surtout si vous achetez plusieurs boxes.

Signez la vente

L'acte authentique de vente est obligatoirement signé chez le notaire comme pour toute vente immobilière. La vente est enregistrée par le notaire puis publiée au fichier immobilier.

Les frais de notaire et les droits de mutation varient selon les cabinets. Ils dépendent également du département dans lequel le bien est acheté.

Par exemple : pour un box acheté 20 000 € à Paris, comptez 2 936 € de frais de notaire.

Astuce : l'acquisition dans du neuf entraîne des frais moins élevés. À Paris, les frais seront de 1 918 € pour un box acheté à 20 000 €.

Le site Internet www.calcul-frais-de-notaire.fr vous permet de faire des simulations.

6. Informez-vous sur la fiscalité des boxes

La taxe foncière

Comme pour tout bien immobilier bâti, vous devez payer une taxe foncière sur le box que vous achetez puisqu'il s'agit d'une propriété foncière.

La taxe foncière est calculée à partir des m² du box et d'une valeur locative estimée selon des loyers de comparaison. Ensuite, la valeur locative cadastrale est multipliée par les taux des collectivités.

Bon à savoir : si le box est neuf, vous êtes exonéré de la taxe foncière pendant deux ans à compter de l'achèvement des travaux.

La taxe d'habitation

Si le box est la dépendance d'un local d'habitation, vous devrez également payer une taxe d'habitation pour le box. Tout local proche d'une habitation peut être considéré comme y étant rattaché, même s'il n'est pas contigu. Une imposition distincte est établie si le box est à une adresse différente de l'habitation.

Bon à savoir : les boxes ne sont plus considérés comme dépendances imposables lorsqu'il sont situés à plus d'un kilomètre du logement.

Les exonérations et abattements sont les mêmes que pour ceux d'une habitation. Par conséquent, le dégrèvement instauré par la loi de finances pour 2018 s’applique également au box. Cette mesure, qui permet à environ 80 % des foyers français d'être exonérés de taxe d'habitation sur leur résidence principale, a débuté au moment du paiement de la taxe d’habitation 2018 (réduction de 30 % en 2018, de 65 % en 2019 et de 100 % depuis 2020).

Le dégrèvement est de 100 % en 2022 pour les foyers dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 28 150 € pour 1 part et 44 830 € pour 2 parts. Il est dégressif pour ceux dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 29 192 € pour 1 part et 46 915 € pour 2 parts. Les foyers qui n'ont pas encore pu bénéficier de ce dégrèvement, bénéficient d'un allègement de 65 % en 2022 (il était de 30 % en 2021). Plus aucun foyer ne paiera de taxe d'habitation en 2023.

Bon à savoir : un simulateur est proposé afin de calculer les économies réalisées par la baisse puis la suppression de la taxe d'habitation.

Les revenus locatifs d'un box

Si vous louez un box, les revenus tirés de la location sont des revenus fonciers. Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu.

Dans la mesure où il y a peu de charges qui pèsent sur un box, si les loyers hors charges encaissés sont inférieurs à 15 000 € par an, déclarez vos loyers en micro foncier. Vous bénéficiez d'un abattement de 30 % sur les loyers déclarés et êtes imposé sur le revenu pour les 70 % restants.

Si vous optez pour le régime du réel, vous pouvez déduire des loyers, les intérêts d'emprunt, les charges de copropriété, les assurances, les travaux et les frais de gestion.

Comptez également 17,2 % de prélèvements sociaux sur les loyers imposables.

Bon à savoir : la rentabilité d'un box est généralement élevée car il y a peu de frais d'entretien. De plus le prix du loyer est élevé par rapport au prix d'acquisition : un box acquis à 15 000 € et loué 80 € par mois donne une rentabilité brute de 6,4 % ce qui est intéressant.

Ces pros peuvent vous aider