7 effets de la Loi Alur pour les propriétaires

La loi ALUR (loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 relative à la copropriété, aux rapports locatifs, aux intermédiaires immobiliers et à l’urbanisme a été votée et validée en janvier 2015.

Côté propriétaires ? Le point sur les effets et les apports de cette loi.

Encadrement des loyers

Encadrement des loyers
© Andrey Kryuchkov / 123 RF

Dans les zones dites tendues (communes de plus de 50 000 habitants dans lesquelles existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements), le bailleur doit respecter la règle suivante : le montant du loyer (hors charges) ne peut pas excéder un loyer de référence majoré de 20 %.

Il ne pourra pas non plus augmenter son loyer entre deux locataires, en dehors de l'indice IRL (indice de référence des loyers).

Sont englobées dans cette mesure :

  • les locations nues ;
  • les locations meublées ;
  • les colocations à titre de résidence principale.

Ce double encadrement des loyers (plafond de loyer et réévaluation du loyer) s'est appliqué à Paris à partir du 1er août 2015 (arrêté préfectoral du 21 juin 2017) et à Lille à partir du 1er février 2017 (arrêté du 16 décembre 2016).

Bon à savoir : les arrêtés ont été annulés par la justice administrative. Le tribunal administratif (TA) de Lille a prononcé l'annulation de l'arrêté préfectoral du 16 décembre 2016 par un jugement du 17 octobre 2017. Le TA de Paris a annulé les arrêtés préfectoraux des 25 juin 2015, 20 juin 2016 et 21 juin 2017 par un jugement du 28 novembre 2017. La cour administrative d'appel de Paris a confirmé cette décision le 26 juin 2018.

Ce dispositif de la loi Alur a été remplacé par le dispositif expérimental d'encadrement des loyers fixé par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ÉLAN). Il s'applique à Paris pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019, Lille, Hellemmes et Lomme pour les baux signés depuis le 1er mars 2020, Plaine Commune pour les baux signés depuis le 1er juin 2021, Lyon et Villeurbanne pour les baux signés depuis le 1er novembre 2021, Est Ensemble pour les baux signés depuis le 1er décembre 2021, Montpellier pour les baux signés depuis le 1er juillet 2022 et à Bordeaux pour les baux signés depuis le 15 juillet 2022 . Il concerne les nouveaux baux, les renouvellements de baux et les baux mobilité. 

Dans les 28 agglomérations dites en « zone tendue », un décret fixe chaque année le montant maximum d'évolution des loyers en cas de relocation d'un logement ou au renouvellement d'un bail.

Le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022 , modifiant le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, a reconduit ce dispositif pour une année, à compter du 1er août 2022.

Bon à savoir : le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer plafond.

Bail et état des lieux regroupés

Bail et état des lieux regroupés
© 123 RF

Pour faciliter la vie du locataire et éviter les contentieux, il a été instauré un modèle standard de contrat de bail (pour les locations vides) et d’état des lieux d’entrée et de sortie. Ce contrat type est obligatoire depuis le 1er août 2015.

Ce nouveau document comportera des informations utiles telles que le mode de chauffage, le type d’énergie utilisée, la date de révision des loyers, etc.

À noter : il reste toujours possible de rajouter certaines clauses au contrat de bail (par exemple le paiement d’une indemnité de retard lorsque la date de règlement du loyer n’a pas été respectée).

Le congé mieux contrôlé

Le congé mieux contrôlé
© Groume CC BY 2.0 / Flickr

Depuis la loi, le bailleur qui donne congé pour motif frauduleux est passible d’une amende de 6 000 €.

S'il expulse son locataire sans respecter la procédure, il risque également jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.

C'est au locataire de prouver que le logement n’est pas occupé par les personnes mentionnées dans le congé, qu’il est vide ou qu’il sert de résidence secondaire.

De nouveaux documents à fournir

De nouveaux documents à fournir
©  Sergey Jarochkin / 123 RF

En cas de vente d’un bien situé dans une copropriété, le propriétaire est dans l'obligation de fournir à l’acquéreur de nouveaux documents avant la signature du compromis, comme entre autres :

  • le titre de propriété ;
  • des papiers attestant de la situation personnelle du vendeur (extrait d’acte de naissance, contrat de mariage, adresse, etc.) ;
  • des documents relatifs aux travaux réalisés sur le bien, le mesurage du lot, le dossier de diagnostic technique, etc.

Attention : si tous les documents prévus par la loi ne sont pas annexés, le délai de rétractation ne pourra courir qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur.

Bon à savoir : suite à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, le dossier de diagnostic technique peut être remis au locataire par voie dématérialisée (sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat).

Mention obligatoire de la surface dans le bail

Mention obligatoire de la surface dans le bail
©  Jörg Stöber / 123 RF

En l’absence de mention de la surface sur le contrat de bail, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de le faire, dans un délai de 1 mois suivant la signature du bail.

Que se passe-t-il si le propriétaire ne s’exécute pas ? Dans les 3 mois qui suivent la mise en demeure, le locataire peut saisir le tribunal d’instance pour obtenir une diminution de loyer.

Bon à savoir : si la superficie est erronée, le bailleur doit supporter une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.

Un logement décent

Un logement décent
© Benoit Daoust / 123 RF

La loi ALUR modifie la procédure de versement de l’allocation logement en cas d'hébergement constaté comme non décent. L’objectif est d’inciter le propriétaire à effectuer les travaux de mise en conformité.

Ces travaux doivent être réalisés dans un délai de 18 mois pour que le montant de l’allocation logement conservé lui soit versé. Durant le délai de conservation, le locataire ne s’acquitte que du loyer résiduel.

Bon à savoir : le propriétaire peut bénéficier d'aides publiques.

Par ailleurs, afin d'améliorer la lutte contre l'habitat indigne, la loi ALUR prévoit que les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ou les communes volontaires peuvent soumettre la mise en location d'un logement par un bailleur à une autorisation préalable ou à une déclaration, dans certaines zones délimitées :

  • Lorsque le bien est soumis à une déclaration de mise en location, le propriétaire doit déclarer à la collectivité la mise en location dans les 15 jours suivant la conclusion d'un nouveau contrat de location.
  • Lorsque le bien est soumis à une autorisation préalable de mise en location, l'autorisation doit être obtenue avant la conclusion d'un contrat de location. Délivrée dans un délai d'un mois, cette autorisation est valable deux ans suivant sa délivrance si le logement n'a pas été mis en location. Le transfert de l'autorisation à un nouvel acquéreur s'effectue sur simple déclaration auprès de l'EPCI ou de la commune.

Le détecteur de fumée

Le détecteur de fumée
© Bzh22 / 123 RF

Depuis le 8 mars 2015, tous les logements doivent être équipés d’un détecteur de fumée. Au moment de l’état des lieux, le propriétaire doit d'ailleurs s’assurer de son bon fonctionnement. À charge ensuite au locataire de veiller à son entretien.

Les locations meublées et saisonnières, les foyers, les logements de fonction sont également concernés par ce nouveau dispositif.

Pages Jaunes vous en dit plus

Vous êtes propriétaire ? Voici quelques compléments d'informations qui vous seront très précieux :

  • Comment se déroule l'expulsion d'un logement ?
  • Que faire contre les loyers impayés ?
  • Tout ce qu'il faut savoir sur la résiliation du bail.

Deux guides pratiques également (à télécharger gratuitement) vous seront très utiles :  le guide de la copropriété ;  le guide des loyers impayés.

Ces pros peuvent vous aider