Délai pour trouver un prêt immobilier après signature du compromis

Lorsque l'on signe le contrat de réservation pour un bien immobilier, une clause précise que l'acheteur dispose d'un temps limité pour trouver un prêt.

Au cas où aucun financement ne lui serait accordé pendant le temps imparti, il pourrait se retirer de la vente sans pénalité.

Face à cette disposition, certains en profitent pour ne chercher un crédit immobilier que le dernier jour du préavis. Mais attention cette technique est très mal vue de la justice. Explications.

Demande de prêt au dernier moment : pourquoi ?

Certains acheteurs se rendent compte, avec le recul, qu'ils ne sont pas vraiment motivés pour cet achat immobilier :

• Cependant, s'ils se rétractent, une partie du dépôt de garantie versé à la signature du contrat risque d'être retenue par le vendeur. Le dépôt de garantie versé représente entre 5 % et 10 % du prix du bien. Son montant est donc très conséquent pour l'acquéreur.
• De plus, les acheteurs savent que s'ils demandent un prêt immobilier, ils l'obtiendront et seront obligés d'acheter.
• Ils vont donc demander ce financement le plus tardivement possible, afin d'être sûrs de ne pas l'obtenir à l'intérieur du délai.
• Cette technique leur permet de ne pas avoir à acheter le bien, sans payer de pénalité. Cette pratique présente un avantage pour les acquéreurs indécis mais pénalisent les vendeurs pressés de vendre leur bien. Dans ce contexte, la jurisprudence a tranché en sanctionnant la négligence de l'acquéreur.

Une pratique réprouvée par la Cour de cassation en cas de négligence de l'acquéreur

Il est important de savoir dans quels cas précisément l'acquéreur est négligent. Dans de telles situations, le vendeur peut demander au juge que les acheteurs lui versent une indemnisation :

• En effet, cette pratique des acheteurs fait perdre du temps et de l'argent au vendeur, qui doit ensuite retrouver des acheteurs pour son bien. Dans certaines situations, le vendeur est lui-même acquéreur d'un autre bien sous condition suspensive de la vente de son premier bien. Il subit un double préjudice : ne pas vendre et ne pas acheter.
• Dans une affaire semblable, datant de septembre 2012, la cour d'appel avait refusé au vendeur cette demande de dédommagement.
• La Cour de cassation avait ensuite cassé cette décision, estimant qu'il convenait :
  • de vérifier si les acheteurs n'ont pas délibérément tenté d'obtenir un prêt au dernier moment ;
  • d'imposer aux acheteurs de dédommager le vendeur, s'il est possible de prouver qu'ils sont effectivement en faute. Le fait de déposer sa demande de prêt le dernier jour du délai ne permet pas à l'acquéreur de disposer d'un temps nécessaire à l'obtention du prêt. Sa négligence est donc reconnue.
• Le dépôt d'une demande de prêt non conforme aux exigences du compromis ou de la promesse de vente est sanctionné par la jurisprudence. On peut citer le fait pour un acquéreur de demander un montant de prêt supérieur à celui figurant dans le compromis ou la promesse de vente, cette demande faisant échec à l'obtention du prêt.
• Dans d'autres cas, la réponse d'obtention de prêt dépasse les délais requis car des conditions extérieures à la volonté de l'acquéreur se présentent : refus de prêt fondé sur le refus de l'assurance du fait de l'état de santé de l'acheteur, refus de prêt fondé sur le refus d'obtention de permis de construire. La demande de prêt est faite sous condition suspensive de l'assurance ou de l'obtention du permis de construire. Le délai de réponse de l'assureur ou de la mairie a privé l'acquéreur de respecter les délais contractuels d'obtention de prêt. La jurisprudence ne sanctionne pas l'acquéreur. Il n'a pas été négligent.

Avant-contrat immobilier : rajouter des clauses pour se protéger

Pour éviter les mauvaises surprises, certains vendeurs préfèrent insérer 2 clauses dans les avant-contrats :

• Une clause donnant 15 jours aux acheteurs pour déposer une demande de prêt immobilier. Elle évite qu'ils ne déposent tardivement leur demande de prêt.
• Une clause leur laissant entre 2 et 3 mois après la date de signature pour obtenir ce prêt. Cette dernière clause est régie par l'article 312-16 du Code de la consommation. Dans tous les cas, la durée après la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente et l'obtention de prêt ne peut être inférieure à 1 mois. Il s'agit d'une condition suspensive d'obtention de prêt.

Demande de prêt

La baisse des taux d'emprunt a généré une explosion des dossiers de demande de prêt et de renégociation de crédit. Les établissements bancaires peuvent être plus longs à répondre. Il est donc judicieux d'augmenter d'autant le délai. Le parcours de l'acheteur commence par la négociation avec sa banque ou un courtier en crédit immobilier. C'est à l'issue de cette première étape que l'acquéreur obtient un accord de principe de l'établissement prêteur.

Offre de prêt

Dans un second temps, il reçoit une offre de prêt, généralement dans les 2 à 3 semaines après le début de la phase de négociation. La loi impose un délai de réflexion de 10 jours à l'acheteur à la réception de ce document. Il ne peut donc renvoyer l'offre de prêt qu'à partir de 11 jours après sa réception. Si l'acquéreur potentiel a effectué toutes les démarches requises pour obtenir un prêt et qu'aucune banque ne lui accorde le financement convoité, aucune pénalité n'est due dès lors qu'il apporte les preuves de refus de prêt. Ce dernier entraîne une annulation du compromis de vente ou de la promesse de vente.

Dans ce cas, l'acheteur est obligé de fournir rapidement des preuves qu'il recherche effectivement un prêt immobilier.

Pour approfondir le sujet :

• Il existe deux types d'avant-contrat à signer avant l'acte de vente définitif : le compromis de vente et la promesse de vente. Renseignez-vous sur ces documents afin de mieux connaître vos droits et obligations après leur signature.
• Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous ne dépensez pas que la somme qui vous sert à acquérir le bien. Lisez notre astuce 7 frais qu'on oublie lors d'un achat immobilier.