Le prix de l'immobilier a varié en fonction des années. Il a connu une forte croissance pendant les années 2000 à 2008, atteignant une croissance de jusqu'à 8 % par an. Mais la crise des subprimes a entraîné une baisse ou une stagnation des prix de l'immobilier en fonction des secteurs. Qu'en sera-t-il dans les années à venir ? Essayons de cerner l'évolution possible du marché de l'immobilier.
Courbe de Friggit : définition
Jacques Friggit est un économiste et un spécialiste du secteur de l'immobilier. Il est ingénieur au Conseil général de l'environnement et du développement durable.
Il indique que le ratio entre l'indice des prix immobiliers et le revenu des ménages a évolué dans un « tunnel » de 1965 jusqu'au début des années 2000.
Selon lui, le niveau actuel des prix immobiliers ne peut pas durer. En effet, il rend l'acquisition d'un bien difficilement réalisable pour la majorité des ménages. Le poids du logement ne cesse d'augmenter dans le budget des ménages.
Selon sa théorie, Jacques Friggit, estime qu'il pourrait se produire une baisse des prix de l'ordre de 35 % en 5 à 8 ans, ou une stagnation sur 15 à 20 ans.
Remarque : la location est un moyen d'attendre que la situation économique évolue.
Explication de la courbe de Friggit
En 2002, la courbe de Friggit, a quitté le tunnel par le haut pour s'en éloigner jusqu'à la crise économique de 2008-2009.
Le graphique est calculé par rapport à l’indice du prix du logement et au revenu des ménages. Cela permet de comprendre la capacité financière des ménages, leur solvabilité.
Bon à savoir : toute sortie du tunnel par le haut montre le développement d’une bulle immobilière.
Évolution du marché immobilier selon la courbe de Friggit
Friggit indique qu'une croissance encore importante des prix est difficilement envisageable, car les ménages ne seraient plus en capacité d'acheter.
Aujourd'hui, les investisseurs ont moins tendance à s'orienter vers la pierre. Les rendements locatifs sont de plus en plus faibles et ils préfèrent certains placements mobiliers. Le rendement à long terme des actions est élevé.
Il prévoit qu'il faudra s’attendre à une chute très importante des prix de l'immobilier dans les années à venir, afin de redescendre dans le tunnel.
Selon lui, les prix de l’immobilier devront chuter d’au moins 35 %. Le profil de la courbe montre qu'après avoir atteint des sommets, elle redescend sur la limite inférieure du tunnel.
Bon à savoir : l'immobilier en région parisienne n’évolue pas tout à fait de la même façon que l’immobilier de province. Ces dernières années il y a eu de fortes disparités entre une stagnation ou augmentation des prix dans de grandes villes de France et une baisse considérable dans certains quartiers ou certaines régions.
Il est tout à fait difficile de prévoir un retournement du marché immobilier. En effet, de nombreux facteurs rentrent en ligne de compte, que ce soient des facteurs financiers, les conditions de crédit, les taux d’intérêts, le rendement des placements financiers, mais aussi des facteurs psychologiques.
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