Lors d’un achat immobilier, le bien peut présenter des désordres visibles à l’œil nu que l’acquéreur non-professionnel peut lui-même constater. Il s’agit de vices apparents.
Les conséquences du vice apparent et la responsabilité du vendeur sont différents selon qu’il s’agit de l’acquisition d’un immeuble achevé ou de l’acquisition d’un logement en état futur d’achèvement.
Vices apparents : définition
Le vice apparent constitue tout défaut perceptible que l’acquéreur non-professionnel peut constater de lui-même à l’œil nu.
Le vice apparent doit exister au moment de la prise de possession des lieux. Il ne faut pas d’investigations approfondies.
Dans le cadre de l’acquisition d’un bien existant, l’acquéreur a connaissance de ce vice au moment de la vente. Il achète en connaissance de cause et prend le bien en l’état. Il a constaté le vice lors de la visite du bien.
Dans le cadre de l’acquisition d’un logement sur plan, le vice apparent peut être constaté par l’acquéreur au moment de la livraison du logement, après signature de l’acte de vente.
Exemple : un vice apparent peut être une fissure, un dégât des eaux, un défaut de finition de l’ouvrage, etc.
S’il s’agit d’un vice que l’acquéreur ne peut déceler au moment de la vente, il s’agit d’un vice caché.
Acquisition d’un bien achevé et vices apparents
Principe : absence de garantie des vices apparents
Les vices apparents, dans le cadre de la vente de bien immobilier achevé, sont prévus par l’article 1642 du Code civil. Ce dernier dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.
Dans le cadre de l’acquisition d’un bien existant et achevé, l’acquéreur ne bénéficie pas de garantie des vices apparents de la part du vendeur, pour les vices qu’il a pu constater lors de la visite des lieux.
Le vendeur est seulement tenu à la garantie des vices cachés.
Exception à l’absence de garantie
Pour être qualifié d’apparent, il faut que l’acquéreur du bien immobilier ait pu s’en convaincre lui-même.
Dès lors, l’acheteur peut obtenir la garantie du vice apparent par le vendeur dès lors qu’il prouve devant le juge qu’il ne pouvait discerner ce vice au moment de la visite et de la prise de possession bien qu’il soit apparent, car il n’était pas convaincu d’être en présence d’un vice pouvant affecter le bien vendu.
Condition du vice apparent : pouvoir mesurer toutes les conséquences du vice
Pour qu’il y ait vice apparent, il faut que l’acquéreur du bien immobilier puisse en mesurer toute l’ampleur et toutes les conséquences.
En effet, même si le vice est apparent au moment de la prise de possession des lieux, l’acquéreur peut agir contre le vendeur en garantie des vices cachées s’il ne pouvait présager de l’ampleur et des conséquences du vice (Cass. 3ème civ., 14 mars 2012, Duval c/ Gourdain).
Vices apparents et vente en état futur d’achèvement (VEFA)
Principe : garantie des vices apparents due par le vendeur
Dans le cadre de la vente d’immeuble à construire, étant donné que l’acquéreur achète le bien avant son achèvement et qu’il ne peut le visiter qu’à la livraison, le vendeur est tenu d’une garantie des vices apparents.
À l’inverse de l’acquisition d’un bien achevé, la garantie des vices apparents est un principe pour la vente d’immeuble à construire. Elle est prévue à l’article 1642-1 du Code civil.
Différence avec le défaut de conformité apparent
Dans le cadre d’une VEFA, le vice apparent est différent de la non-conformité apparente.
Il y a non-conformité apparente quant les éléments et les prestations livrés en sont pas ceux prévus initialement au contrat de vente.
Exemple : il y a non-conformité apparente quand une douche a été installée à la place d’une baignoire, quand le logement est livré avec du carrelage dans des pièces dans lesquelles du parquet est normalement prévu.
Recours en cas de vices apparents
Au moment de la livraison, date de prise de possession des lieux et de la remise des clés, l’acquéreur signale les éventuels vices apparents affectant le logement.
Ils font alors l’objet de « réserves » mentionnées sur le procès-verbal de livraison.
Pour les désordres apparents qui n’ont pas été mentionnés, l’acquéreur doit les signaler au vendeur dans le délai d’un mois à compter de la prise de possession des lieux.
Le vendeur dispose d’un délai de 90 jours pour réparer le désordre.
La garantie ne joue plus au-delà du délai d’un mois, si le vice était bien apparent au moment de la livraison.
Résolution de la vente ou diminution du prix
Si le vendeur ne répare pas le désordre, l’acquéreur peut saisir le juge pour :
- obtenir des dommages et intérêts,
- obtenir la résolution de la vente,
- ou obtenir une diminution du prix de vente du bien.
L’acquéreur doit engager son recours contre le vendeur dans le délai d’un an à compter de l’expiration du délai d’un mois dont il dispose pour demander au vendeur de réparer le vice apparent (article 1648 du Code civil). Ceci porte alors le délai à 1 an et 1 mois à compter de la livraison.