Vous êtes sur le point d’acheter un bien immobilier. Le notaire vous informe d’une procédure à venir de « purge » des hypothèques. De quoi s’agit-il ? Le point sur la question.
Purge des hypothèques : définition
La purge des hypothèque est une procédure qui permet à l’acquéreur d’un immeuble de faire effacer les inscriptions d’hypothèques dont il était grevé. Pour cela, il propose le versement du prix de vente aux créanciers inscrits sur le bien.
La purge des hypothèques intervient donc au moment du transfert du bien immobilier. À défaut de purge, les créanciers inscrits disposent d’un droit de suite sur le bien. Ils pourraient ainsi le faire saisir entre les mains du nouveau propriétaire qui n’a pas procédé aux formalités de purge.
On parle de différents types de purges, légale ou amiable, les deux régimes étant prévus par les articles 2475 à 2487 du Code civil.
Voyons plus en détail comment cette procédure fonctionne.
Procédure et modalités de la purge des hypothèques
La purge amiable des hypothèques
L’article 2475 du Code civil prévoit un régime « amiable » de purge, suivant accord entre le débiteur et les créanciers inscrits.
Ceux-ci décident en effet que le prix sera affecté au paiement des créances, ou de certaines d’entre elles, en fonction de la somme. Par l’effet du paiement et de l’accord, l’immeuble est purgé du droit de suite attaché à l’hypothèque.
À défaut d’accord amiable, il est procédé aux formalités de purge selon la voie légale.
La purge légale des hypothèques
Selon l’article 2478 du Code civil, le nouveau propriétaire doit adresser une notification aux créanciers inscrits sur le bien.
Cette notification comprend divers éléments dont :
- un extrait de son titre, contenant la date et la qualité de l’acte ;
- le nom et la désignation précise du vendeur ou du donateur ;
- la nature et la situation de la chose vendue ou donnée.
Dans ce même acte, le nouveau propriétaire doit déclarer qu’il est prêt à acquitter, sur-le-champ, les dettes et charges hypothécaires, jusqu’à concurrence seulement du prix de vente.
S’il a reçu l’immeuble par donation, la proposition de règlement porte sur la valeur déclarée de l’immeuble.
Cette notification fait courir un délai de 40 jours pendant lequel les créanciers doivent opter entre :
- l’acceptation du paiement de la valeur de l’immeuble proposée par le nouveau propriétaire ;
- le fait de procéder à la mise aux enchères publiques de l’immeuble.
L’acceptation par les créanciers peut être expresse mais aussi tacite. En n’engageant pas de procédure et en ne se manifestant pas, ils acquiescent à la proposition du nouveau propriétaire.
Le paiement de la valeur de l’immeuble entre les mains des créanciers hypothécaires (ou sa consignation à la Caisse des dépôts et consignations) purge l’immeuble de ses hypothèques et privilèges spéciaux.