La loi de 1948, votée le 1er septembre de la même année, a permis à plus de 1 million de logements de bénéficier d’un loyer stable et relativement bas, ainsi que d’un droit absolu à rester dans les lieux. L’objectif de cette loi était de permettre l’accès au logement au plus grand nombre.
Une partie de ces logements existe toujours et reste sous-évaluée.
Immobilier loi de 1948 : bilan sur le parc des logements
Il reste actuellement 250 000 logements régis par cette loi et dont les loyers sont fixes et avantageux. Ce sont des logements construits avant le 1er septembre 1948.
La Chambre parisienne des propriétaires et copropriétaires a réalisé une enquête sur les locataires de ces habitations : il s’avère que tous ont appliqué leur droit absolu à rester dans les lieux. Le bail peut être écrit ou oral, aucune durée n’est imposée. Les locataires sont souvent très âgés : 64 % ont plus de 70 ans.
Ces logements encore soumis à la loi de 1948 sont classés en 4 catégories :
- Catégorie I : logements de qualité exceptionnelle, qui ne sont plus soumis à la loi de 1948 depuis décembre 1986 ;
- Catégorie II : logements d’assez bonne qualité, mais ayant rarement plus de 4 pièces ;
- Catégorie III : logements assez classiques, peu confortables ;
- Catégorie IV : logements ne répondant pas aux normes de décence.
Selon le décret n° 2023-897 du 27 septembre 2023, depuis le 1er juillet 2023, les loyers peuvent être augmentés au maximum de 3,49 % (catégories III A, III B, II A, II B et II C). La hausse de loyer ne doit toutefois pas entraîner un dépassement du prix de base de la valeur locative mensuelle fixé dans ce même décret. Les loyers de la catégorie IV ne font pas l’objet d’augmentation.
La formule de calcul de révision correspond à la surface corrigée du logement (des coefficients sont appliqués au logement suivant son état, la présence d’équipements et sa situation géographique) multipliée par le prix de base du mètre carré de la catégorie du logement. Les 10 premiers mètres carrés de surface corrigée sont majorés par rapport aux suivants.
Sortir un logement du champ d’application de la loi de 1948
Conditions requises
Une sortie du locataire du champ de la loi de 1948 est envisageable pour les logements référencés dans la catégorie II B et II C en faisant un bail de sortie progressive. Il s’agit de logements dont la qualité est satisfaisante. Les autres catégories sont donc exclues du champ de ce dispositif.
Une autre condition s’ajoute à la précédente : les ressources du locataires doivent dépasser les seuils fixés chaque année par décret. C’est le décret n° 2006-1679 du 22 décembre 2006 qui en fixe les modalités.
Procédure
La procédure est encadrée et se déroule en plusieurs phases :
- Le bailleur adresse à son locataire un courrier recommandé pour l’avertir de sa décision de faire sortir son bail du champ d’application de la loi de 1948. Des références de loyer doivent être indiquées dans ce courrier.
- Le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour répondre : soit il accepte la proposition de son propriétaire, soit il la refuse. Dans le second cas, il peut saisir la Commission départementale de conciliation dans les 3 mois suivant la réception de la lettre recommandée de son bailleur. En cas de désaccord persistant, l’une ou l’autre des parties peut saisir le juge. En l’absence de saisine du juge et d’accord amiable entre les parties, le bail reste soumis à la loi de 1948.
- En cas de sortie de la loi de 1948, la mise en œuvre est progressive : elle est étalée par huitième annuel.
- À l’issue de cette période de 8 ans, le loyer devient libre. Le bail est soumis au champ d’application de la loi du 6 juillet 1989.
Achat d’un logement à bail de 1948
Cette hypothèse est une alternative à l’achat en viager. C’est un pari sur l’avenir.
Acheter un logement encore régi par la loi de 1948 présente certains avantages. En effet, e raison de la législation qui pèse sur le loyer, ce type d’habitation est sous-évalué dans le marché immobilier. Il peut donc vous faire profiter de belles opportunités, surtout si vos revenus sont limités. Les prix sont généralement inférieurs de 20 % à 50 % de ceux du marché, en fonction du niveau de loyer pratiqué et de l’environnement du logement.
Cela dit, avant d’acheter, il est important de savoir que le gel des loyers a un effet pervers conséquent :
- Les propriétaires actuels n’ont pas intérêt à investir dans le logement qu’ils louent puisque les loyers sont très faibles.
- La plupart du temps, en l’absence de travaux depuis plusieurs dizaines d’années, ces logements se retrouvent parfois en état d’insalubrité. Des travaux importants sont alors à prévoir pour rénover l’appartement ou le mettre aux normes.
- Acheter ce type de logement pour y habiter un jour est un investissement déconseillé du fait du droit au maintien dans les lieux dont bénéficie le locataire. Si vous faites valoir votre droit à la reprise du logement (congé pour habiter) ou décidez de le vendre (congé pour vendre), vous êtes tenu de faire une proposition de relogement à votre locataire, sauf à détenir le logement depuis plus de 10 ans, ce qui n’est envisageable que si vous disposez de plusieurs biens.
Le gouvernement français cherche désormais à annuler la loi de 1948. Celle de 1986, dite « loi Méhaignerie », a déjà permis de diminuer de moitié le nombre de tels logements.