Ça y est, vous avez décidé de vous lancer dans la grande aventure du propriétaire ! Seul bémol : vous n'êtes pas au fait de toutes les données juridiques à avoir en tête lors de l'achat d'un bien immobilier.
La loi stipule que le compromis de vente vaut vente. Lors de sa rédaction, il faut donc être très vigilant à l'insertion de certaines clauses assurant votre droit de rétractation. Ne cherchez plus des heures l'aiguille dans la botte de foin, on met le doigt sur celles que vous devez retenir !
Les clauses concernant les contraintes particulières liées au bien
Le vendeur a des obligations. En pratique, il doit déclarer à l'acquéreur les charges et contraintes relatives au bien immobilier en vente :
- cela concerne le montant des charges ;
- cela peut également concerner des limites légales à l'extension éventuelle du bien ;
- il faudra également vous assurer que le bien n'est pas soumis à une hypothèque d'un montant supérieur au prix de vente, ce qui vous obligerait à débourser de l'argent pour rembourser la dite hypothèque.
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La clause « j'achète seulement si j'ai vendu mon bien »
Avant de vous lancer à corps perdu dans l'achat d'un bien immobilier, mieux vaut avoir vendu le vôtre. Pourquoi ? Cela vous évitera de vous orienter vers la dangereuse option du crédit-relais.
Afin de mettre en place cette clause, plusieurs conditions doivent être réunies :
- il faut que le prix de vente de votre bien soit fermement déterminé ;
- il faut également déterminer une durée maximum pour la réalisation de la vente.
Bon à savoir : ce type de clause est risqué pour le vendeur, il peut donc la refuser si vous n'avez pas déjà signé un compromis pour votre propre bien.
La clause permettant un délai de rétractation à l'acheteur
La clause de renouvellement de consentement stipule que le vendeur et l'acheteur renouvellent leur intention, respectivement de vendre et d'acheter un bien, et permet de finaliser la vente.
Cette clause autorise ainsi l'acheteur à se retirer avant le transfert de propriété définitif. Cependant, si vous souhaitez utiliser cette clause, vous devrez vous acquitter d'une indemnité d'immobilisation d'un montant d'environ 10 % du prix de vente.
Bon à savoir : en l'absence de cette clause, le vendeur peut, s'il le souhaite, saisir le tribunal pour forcer l'accomplissement de la vente.
La clause concernant un terrain à bâtir
Une clause spécifique concerne l'obtention d'un permis de construire dans le cadre de l'achat d'un terrain à bâtir. L'obtention de ce permis est une condition essentielle pour l'acheteur d'un terrain vierge. Sans ce document, il serait alors propriétaire d'une terrain qu'il ne pourrait pas utiliser.
Cette clause prévoit :
- Le délai imparti pour que l'acheteur dépose son dossier et face la demande de permis de construire auprès de sa mairie ;
- Elle mentionne également le délai maximum dans lequel le permis devra être obtenu.
Bon à savoir : dans les faits, il faut compter entre 5 et 6 mois de délai entre le compromis de vente et la vente définitive.
Obtention d'autorisations spécifiques
Certains cas particuliers nécessitent l'obtention d'une autorisation spécifique :
- Quand l’acquisition porte sur un local destiné à être transformé en habitation, il faut une autorisation de changement d’usage.
- Lorsque l'acquéreur souhaite modifier les parties communes, il doit obtenir l'autorisation de l'Assemblée générale de copropriété.
La clause prévoyant la remise des clés avant la vente
L'une des clauses possibles du contrat de vente d'un bien immobilier stipule que l'acquéreur peut obtenir les clefs du bien avant la finalisation de la vente. Il s'agit d'une clause très avantageuse pour l'acheteur car il pourra par exemple :
- entreprendre des travaux de rénovation ;
- entamer la décoration de son futur bien ;
- entreposer des meubles.
Bon à savoir : lorsque les parties ont chacune leur notaire il est fort probable que le notaire du vendeur refuse de mettre en place cette clause.
La clause permettant de renoncer en cas de mauvaise surprise
Vous pouvez utiliser une clause suspensive afin de gagner du temps entre la signature du compromis de vente et celle de l'acte de vente. Cela peut vous permettre de prendre connaissance de documents qui peuvent changer significativement votre appréciation du bien.
C'est le cas, par exemple, si vous apprenez qu'un projet de ravalement de façade a été prévu par le syndic dans l'année qui suivra la vente. Le fait de financer ce projet peut faire peser dans votre décision.
Bon à savoir : plus le temps entre le compromis de vente et la vente est bref, plus il est utile pour l'acheteur de se prémunir grâce à des clauses suspensives afin de garder le maximum de temps pour éventuellement renoncer à l'achat.
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