La garantie de livraison à prix et délais convenus dite "garantie d'achèvement", obligatoire dans tous les contrats de construction de maison individuelle, est souscrite par le constructeur ou l'entrepreneur auprès d'un établissement de crédit ou d'une compagnie d'assurance (loi du 18 décembre 1990).
L'objectif est de protéger le particulier en cas de faillite du constructeur : la maison est alors achevée pour le prix et dans le délai convenu. Nous faisons le point.
Achèvement à la charge de l'assureur en cas de faillite
Cette garantie délivrée par les sociétés d'assurance couvre le maître d'ouvrage dès l'ouverture du chantier et s'achève à la réception des travaux. En cas de faillite du constructeur, le garant prend à sa charge :
- Les dépassements de prix, nécessaires à l'achèvement de la construction (une franchise de 5 % du prix convenu peut alors être pratiquée).
- Le remboursement des acomptes versés.
- Les pénalités de retard lorsque la livraison dépasse de plus de trente jours la date prévue au contrat.
Défaillance du constructeur : que faire ?
Ainsi, en cas de faillite lorsque la maison n'est pas livrée dans le délai prévu au contrat, les travaux liés à la levée des réserves n'ont pas été effectués, l'entrepreneur est en liquidation ou redressement judiciaire, il est alors nécessaire :
- de mettre le constructeur en demeure, par lettre recommandée avec Avis de réception, de reprendre les travaux dans les quinze jours ;
- faire constater par un huissier l'abandon de chantier ;
- d'avertir l'assureur par lettre recommandée avec Avis de réception ;
- l'assurance constate le non-respect du délai de livraison ;
- l'assureur met le constructeur en demeure de réaliser les travaux ;
- en cas d'impossibilité du constructeur, l'assureur désigne un autre professionnel pour exécuter les travaux.
Faillite constructeur : faire preuve de vigilance
Afin de ne pas se retrouver dans une situation délicate avec votre constructeur immobilier, il est préférable de :
- Vérifier que l’entreprise est à jour de ses primes d’assurances.
- Exiger l'attestation d'assurance "garantie de livraison à prix et délais convenus". Cette garantie nominative doit être délivrée par le garant lui-même et se présenter sous forme d’un document original.
- Vérifier la solidité de l'assureur qui se porte garant. Une liste des organismes défaillants peut être fournie par les notaires ou d’autres organismes.
À noter : la loi 99-532 du 25 juin 1999 a instauré un fonds de garantie des cautions obligatoires, dont le rôle est d'indemniser les particuliers en cas de faillite du constructeur et du garant.
Lors d'enquêtes réalisées auprès des Agences départementales pour l'information sur le logement (Adil), des dysfonctionnements ont été constatés dans de rares cas :
- Cas d'attestations de garantie délivrées par des courtiers et non-approuvées par la compagnie d'assurance.
- Le garant conditionne son intervention au paiement préalable de la franchise de 5 %. Or cette franchise n'est applicable qu'en cas de dépassement du prix convenu ce qui doit être vérifié et ne peut être établi à ce stade de la construction.
- Des refus d'indemnisation sont liés à l'absence d'assurance dommages-ouvrage. Cette situation peut impliquer le garant en cas de malfaçons de parties réalisées avant son intervention d'où le refus.
- Une inertie des garants suite à la faillite du constructeur.
- Difficultés à obtenir les pénalités de retard.
- Clauses contractuelles contraires à la loi, entre le constructeur et le garant.
- Propositions d'accord entre le garant et le maître d'ouvrage visant à soustraire le garant à ses obligations (pratique illégale).
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