Contrairement à une agence immobilière, un marchand de biens est propriétaire des biens immobiliers qu’il revend :
- Quel est le principe de cette activité ?
- Quelles sont ses obligations ?
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Un marchand de biens est un professionnel de l’immobilier qui achète des biens immobiliers pour les revendre en effectuant une plus-value. Il achète donc les biens immobiliers en son nom, en vue de les revendre à court terme (environ sous 2 ans).
Ce statut est fixé par l’article 1115 du Code général des impôts, en application de la loi n° 2007-211 du 19 février 2007, d’un point de vue fiscal. Le marchand de biens bénéficie en effet d’avantages fiscaux dans le cadre de son activité : TVA appliquée uniquement sur la marge dégagée par la revente du bien et non pas sur le prix total de revente, frais de notaire réduits, absence de charges sociales sur salaire si la société ne comporte aucun salarié mais uniquement des actionnaires.
Le marchand de biens peut opter pour plusieurs formes juridiques lors de la création de son entreprise, selon le degré de risques qu’il est prêt à accepter. Les choix les plus courants sont :
Le marchand de biens achète principalement :
- des fonds de commerce ;
- des immeubles ;
- des terrains constructibles ;
- des actions ou des parts de sociétés immobilières.
Il peut aussi bien acheter dans l’immobilier ancien que dans l’immobilier neuf. En cas d’achat dans l’immobilier ancien, il effectue des travaux de réhabilitation avec l’aide d’architectes ou de techniciens maîtres d’œuvre agréés afin de préserver le patrimoine.
Cette activité exige des compétences multiples : immobilier, urbanisme, construction, finance, fiscalité. Il est nécessaire de trouver des financements ou de disposer d’une somme d’argent à investir, et les risques financiers peuvent être importants.
Certaines professions sont incompatibles avec l’activité de marchand de biens :
- huissier de justice ;
- commissaire-priseur ;
- notaire ;
- avocat ;
- expert-comptable ;
- pharmacien ;
- architecte.
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Marchand de biens : obligations
L’activité de marchand de biens n’est pas réglementée par une loi spécifique. Cependant, le marchand de bien a un statut de commerçant et doit respecter certaines obligations.
Inscription au RCS
Comme tout commerçant, il est tenu de s’immatriculer au registre du commerce et des métiers.
Obligations comptables
Il tient une comptabilité et procède à l’établissement de comptes annuels.
Obligations juridiques
S’agissant d’un professionnel, il est responsable des vices cachés des biens qu’il vend.
Obligation d’assurances
Le marchand de biens doit dans tous les cas souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Lorsque le marchand de biens achète un bien immobilier dans lequel il fait réaliser d’importants travaux, il doit souscrire une assurance « dommages-ouvrage » avant l’ouverture du chantier. Cette assurance permet de couvrir les éventuels dommages en dehors de toute recherche de responsabilité.
Mais il doit également souscrire une assurance garantie décennale. Cette assurance couvre la responsabilité des dommages :
- qui compromettent la solidité de l’ouvrage ;
- qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination.
Obligation de diagnostics et de certificats
Lors de la revente des biens immobiliers, le marchand de biens doit fournir à l’acquéreur des diagnostics techniques et des certificats :
- certificat de superficie en cas de vente d’un lot de copropriété ;
- diagnostics immobiliers ;
- état d’installation de l’assainissement non collectif, etc.
Obligation de bail
Si le marchand de bien achète un bien immobilier loué, le bail s’impose à lui. Il a donc l’obligation de poursuivre le bail de location.
Obligation d’autorisations
Comme tout acquéreur, le marchand de biens est tenu de demander les autorisations préalables telles que :
- autorisation de construire ;
- demande d’autorisation préalable en cas de changement d’usage des locaux ou de rénovations importantes.